Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 5 novembre 2026
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous remboursez plusieurs crédits ? Ce bien peut jouer un rôle utile dans votre projet. Dans un rachat de crédit pour propriétaire, il peut servir de garantie, sans toucher à votre résidence principale. Voici comment le prêteur l’évalue, ce qu’il retient de sa valeur et ce que cela donne sur un cas concret.
En 2 minutes : découvrez votre nouvelle mensualité avec notre simulation gratuite de rachat de crédit, sans engagement.
Pourquoi utiliser sa résidence secondaire
Un rachat de crédit d’un montant important demande souvent une garantie solide. Pour un propriétaire, la garantie la plus courante est une hypothèque sur un bien immobilier. Ce bien n’est pas forcément votre résidence principale.
Utiliser la résidence secondaire présente plusieurs intérêts :
- Préserver la résidence principale. Son prêt immobilier, s’il a un taux bas, peut rester en dehors de l’opération.
- Mobiliser un bien sans prêt en cours. Une maison de vacances remboursée offre une garantie libre de toute inscription.
- Financer un projet. Le rachat peut inclure une somme pour des travaux ou un autre besoin.
Pour connaître le fonctionnement de cette garantie, consultez notre page sur la garantie hypothécaire.
La garantie : comment elle se met en place
L’hypothèque est une garantie prise par acte notarié. Elle donne au prêteur un droit sur le bien si le prêt n’est pas remboursé. Vous restez propriétaire et vous gardez l’usage du bien.
Les étapes sont les suivantes :
- Le prêteur fait estimer la résidence secondaire.
- Il fixe le montant maximal finançable à partir de cette valeur.
- L’offre de prêt mentionne la garantie et son coût.
- Le notaire rédige l’acte et procède à l’inscription.
- Une fois le prêt remboursé, l’inscription peut être levée. Des frais de mainlevée sont alors à prévoir.
Si le bien est détenu à plusieurs, par exemple en indivision avec un frère ou une sœur, l’accord de chaque propriétaire est nécessaire. Pour aller plus loin, lisez notre guide du prêt hypothécaire pour propriétaire.
La valeur retenue par le prêteur
Une estimation par un professionnel
Votre propre estimation ne suffit pas. Le prêteur demande en général une estimation par un notaire, un expert immobilier ou une agence. Il peut aussi faire réaliser sa propre expertise.
Une quotité appliquée à la valeur
Le prêteur ne finance pas 100 % de la valeur du bien. Il applique une quotité, le plus souvent de l’ordre de 70 à 80 % de la valeur retenue. S’il reste un prêt garanti sur le bien, son capital restant dû est déduit.
Les spécificités d’une résidence secondaire
Une maison de vacances peut se revendre moins facilement qu’un logement en ville. Le prêteur en tient compte. Plusieurs éléments influencent la valeur retenue :
- la localisation et la demande sur le marché local ;
- l’état du bien et son accès toute l’année ;
- le caractère atypique de la construction ;
- l’existence d’une autre garantie déjà inscrite.
Un bien jugé difficile à revendre peut faire l’objet d’une quotité plus faible.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré : un couple avec une maison de campagne
M. et Mme B. sont propriétaires de leur résidence principale, avec un prêt immobilier à taux bas qu’ils gardent à part. Ils possèdent aussi une maison de campagne estimée à 190 000 €, entièrement remboursée.
Les crédits à regrouper
- un prêt personnel : 22 000 € restants sur 60 mois, à 6,9 %, soit 434,59 € par mois ;
- un prêt auto : 16 000 € sur 48 mois, à 7,4 %, soit 386,12 € par mois ;
- un prêt travaux : 9 000 € sur 30 mois, à 8,1 %, soit 332,41 € par mois.
Total : 47 000 €, pour 1 153,11 € par mois. Les intérêts restants s’élèvent à 7 581,15 €.
Le projet
Le couple souhaite aussi 35 000 € pour refaire la toiture et l’isolation de la maison de campagne. Notre page sur le rachat de crédit avec travaux détaille ce type de besoin.
La valeur retenue
Avec une quotité de 70 %, la valeur retenue permet de garantir jusqu’à 133 000 €. Le besoin du couple reste bien en dessous.
Le nouveau prêt
- Montant financé : 47 000 € + 35 000 € + 2 400 € de frais (dossier, garantie, estimation), soit 84 400 €.
- Durée : 15 ans, au taux nominal de 3,45 %.
- Mensualité : 601,29 € hors assurance, plus 17,58 € d’assurance supposée.
- TAEG, frais et assurance compris : 4,38 %, sous le seuil de l’usure de 4,68 % des prêts immobiliers de 10 à moins de 20 ans.
- Coût total hors assurance (intérêts et frais) : 26 232,32 €.
Ce qu’il faut en retenir
La mensualité passe de 1 153,11 € à 601,29 €, soit 551,82 € de moins chaque mois, et le couple finance ses travaux. En revanche, le coût total grimpe nettement. Les intérêts restants étaient de 7 581,15 €. Le nouveau prêt coûte 26 232,32 €, en partie parce qu’il finance 35 000 € de plus, et surtout parce qu’il dure 15 ans. Une durée de 12 ans réduirait ce coût, avec une mensualité plus élevée.
Les points de vigilance
- Le régime de l’opération. Quand la part immobilière atteint au moins 60 % de l’opération, le régime du crédit immobilier s’applique, avec 10 jours de réflexion. Sinon, 14 jours de rétractation s’appliquent. La nature de la garantie compte aussi : vérifiez le régime indiqué dans l’offre.
- Le taux d’endettement. La référence est de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Faites le point avec notre calculatrice de taux d’endettement.
- Le coût de la garantie. Les frais de notaire et d’inscription s’ajoutent au coût du prêt.
- Une vente future. Si vous vendez la maison avant la fin du prêt, la garantie devra être levée, en général par le remboursement du prêt.
- Aucun frais avancé. Aucun versement ne peut être demandé par un intermédiaire avant le déblocage des fonds.
Conclusion
Pour un propriétaire, la résidence secondaire peut devenir la garantie d’un rachat de crédit, tout en laissant la résidence principale à l’écart. Sa valeur retenue fixe le plafond de l’opération. Comme toujours, comparez le coût total et pas seulement la mensualité. Pour estimer votre projet, faites une simulation de rachat de crédit. D’autres repères sont disponibles dans nos guides du rachat de crédit pour propriétaire.
Questions fréquentes
Peut-on donner une résidence secondaire en garantie sans toucher à sa résidence principale ?
Oui, si le prêteur accepte ce bien. La garantie porte alors uniquement sur la résidence secondaire. Le prêt de la résidence principale peut rester en dehors de l’opération.
Quelle part de la valeur est retenue ?
Le plus souvent de l’ordre de 70 à 80 % de la valeur estimée, moins les prêts déjà garantis sur le bien. Ce taux varie selon le bien et le prêteur.
Peut-on continuer à utiliser la maison ?
Oui. L’hypothèque ne vous prive ni de la propriété ni de l’usage du bien. Vous pouvez continuer à y séjourner.
Que se passe-t-il si je vends la résidence secondaire ?
La garantie doit être levée lors de la vente. Le prix de vente sert en général à rembourser tout ou partie du prêt garanti.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.