Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 30 octobre 2026
Quand un propriétaire regroupe son prêt immobilier et ses autres crédits, la nouvelle banque demande presque toujours une garantie. Ce point pèse sur le coût final d’un rachat de crédit propriétaire. Deux formules dominent : la caution d’un organisme spécialisé et l’hypothèque. Elles ne coûtent pas la même chose, ne fonctionnent pas de la même façon et ne laissent pas les mêmes frais en fin de parcours.
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Pourquoi une garantie dans un rachat de crédit ?
La garantie protège le prêteur si les échéances ne sont plus payées. Dans un rachat qui reprend un prêt immobilier, la somme et la durée sont souvent élevées.
Le choix entre caution et hypothèque dépend de plusieurs éléments :
- la politique de l’établissement qui finance ;
- le montant et la durée du nouveau prêt ;
- la valeur de votre bien et la part déjà remboursée ;
- votre projet : revente possible à moyen terme, ou bien conservé longtemps.
Le coût de la garantie entre dans le TAEG : comparez-le d’une offre à l’autre.
La caution : fonctionnement et coût
Comment elle fonctionne
Un organisme de caution s’engage à payer la banque si vous ne le faites plus, puis se retourne contre vous. Rien n’est inscrit sur votre bien.
Ce que vous payez
Le coût d’une caution comprend en général deux parts :
- une commission, fixe ou proportionnelle, qui reste acquise à l’organisme ;
- une participation à un fonds mutuel de garantie, qui sert à couvrir les incidents de l’ensemble des emprunteurs.
La restitution partielle
C’est l’atout principal de la caution. À la fin du prêt, une partie de la participation au fonds mutuel peut vous être rendue. Le pourcentage restitué dépend de l’organisme et des résultats du fonds. Il n’est pas garanti à l’avance. La commission, elle, n’est jamais restituée.
Dans un rachat, si votre ancien prêt était garanti par une caution, son remboursement y met fin : une restitution peut alors intervenir, selon les conditions de l’organisme.
L’hypothèque : fonctionnement et coût
Comment elle fonctionne
L’hypothèque est inscrite sur votre bien par un notaire. Si le prêt n’est plus remboursé, la banque peut faire valoir ses droits sur ce bien. Vous restez propriétaire et vous l’occupez normalement. Pour aller plus loin, consultez notre page sur la garantie hypothécaire.
Ce que vous payez
Les frais d’une hypothèque conventionnelle comprennent :
- les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif : 1,333 % jusqu’à 6 500 €, 0,550 % de 6 500 à 17 000 €, 0,366 % de 17 000 à 30 000 €, puis 0,275 % au-delà (montants hors taxes) ;
- la taxe de publicité foncière, de 0,715 % du montant garanti, sauf exonération ;
- la contribution de sécurité immobilière, de l’ordre de 0,05 % ;
- les débours et frais de formalités.
Les frais de sortie
L’hypothèque cesse d’elle-même un an après la date de fin prévue dans l’acte. Mais si vous vendez le bien ou soldez le prêt par un nouveau rachat avant cette date, une mainlevée est en général nécessaire. Elle coûte souvent entre 470 et 650 € pour la plupart des prêts. Notre article sur la mainlevée d’hypothèque détaille ce point.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré : 150 000 € sur 20 ans
Prenons un propriétaire qui regroupe son prêt immobilier et deux crédits à la consommation. Le nouveau prêt atteint 150 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,90 %.
La mensualité, hors assurance, se calcule ainsi : M = 150 000 × 0,00325 ÷ (1 − 1,00325−240), soit 901,09 €. Le coût total des intérêts s’élève à 66 261 €.
Avec une caution
- Montant versé au départ : environ 2 215 €, selon des barèmes publiés en 2026 pour ce montant.
- Part restituable en fin de prêt : environ 1 112 €, sans garantie.
- Coût net estimé : environ 1 103 €.
Avec une hypothèque
- Émoluments du notaire : environ 522 € HT, soit 626 € TTC.
- Taxe de publicité foncière : 1 072,50 €.
- Contribution de sécurité immobilière : environ 75 €.
- Débours et formalités : quelques centaines d’euros.
- Total estimé : autour de 2 000 €, sans restitution.
- Mainlevée éventuelle en cas de revente anticipée : environ 470 à 650 € de plus.
Dans ce cas, le coût total du crédit, intérêts et garantie compris, tourne autour de 67 400 € avec une caution, contre 68 300 € environ avec une hypothèque. Le TAEG reste dans les deux cas autour de 4,1 %, sous le seuil de l’usure de 5,40 % applicable aux prêts de 20 ans et plus. Le calcul n’inclut pas l’assurance emprunteur ni les éventuels frais de dossier.
Ces montants sont des ordres de grandeur : seuls le devis du notaire et l’offre de prêt font foi.
Comment choisir entre caution et hypothèque ?
La caution convient souvent si…
- votre dossier correspond aux critères de l’organisme de caution ;
- vous envisagez de revendre ou de refinancer à nouveau dans quelques années ;
L’hypothèque s’impose souvent si…
- le montant est important par rapport à vos revenus ;
- le dossier ne correspond pas aux critères d’une caution ;
- la banque finance un prêt hypothécaire, adossé à la valeur du bien ;
La banque peut imposer une forme de garantie. Un courtier compare les offres, garanties comprises.
Les autres frais d’un rachat à ne pas oublier
Un rachat peut aussi comprendre :
- les indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier, plafonnées à 6 mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû ;
- les indemnités sur les crédits à la consommation : 1 % du montant remboursé, 0,5 % s’il reste moins d’un an, et rien si le remboursement ne dépasse pas 10 000 € sur 12 mois ;
- les frais de dossier de la nouvelle banque ;
- l’assurance emprunteur du nouveau prêt.
Pour estimer l’ensemble, vous pouvez consulter notre page sur le taux d’un rachat de crédit. Le taux d’endettement après l’opération se vérifie avec notre calculatrice de taux d’endettement.
Rappel important : aucun versement ne peut être demandé par un intermédiaire avant le déblocage des fonds.
Conclusion
La caution coûte souvent moins cher au total grâce à la restitution partielle et à l’absence de mainlevée. L’hypothèque reste la solution de référence pour les montants élevés ou les dossiers adossés au patrimoine. Comparez toujours le coût global : intérêts, garantie, assurance et frais de sortie. Pour connaître la mensualité et le coût de votre projet, lancez une simulation de rachat de crédit. Retrouvez aussi nos autres guides du rachat de crédit propriétaire.
Questions fréquentes
Peut-on choisir sa garantie dans un rachat de crédit ?
Vous pouvez exprimer une préférence. La banque décide toutefois de la garantie qu’elle accepte, selon le montant, la durée et votre profil.
La restitution de la caution est-elle automatique ?
Elle dépend des conditions de l’organisme et des résultats de son fonds mutuel. Le montant n’est pas connu à l’avance. Vérifiez votre offre de prêt et contactez l’organisme à la fin du prêt.
L’ancienne hypothèque doit-elle être levée lors d’un rachat ?
En général oui, quand le prêt garanti est soldé par une autre banque. Le notaire s’en charge, et les frais sont en principe à la charge de l’emprunteur.
Les frais de garantie peuvent-ils être financés par le rachat ?
Oui, ils sont souvent intégrés au montant du nouveau prêt. Ils produisent alors des intérêts sur toute la durée, ce qui augmente le coût total.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.