Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et d’un ou plusieurs biens loués ? Vous remboursez donc plusieurs prêts, parfois avec des crédits conso en plus. Le rachat de crédit investissement locatif permet de réunir ces prêts et d’alléger votre budget. Il peut aussi libérer de la marge pour un nouveau projet. Voici les règles à connaître, la façon dont les loyers sont comptés et un exemple chiffré. Pour le cadre général, voyez notre page sur le rachat de crédit pour propriétaire.
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Pourquoi un rachat de crédit quand on est bailleur ?
Un investisseur cumule souvent plusieurs mensualités : le prêt de la résidence principale, un ou deux prêts locatifs, un prêt auto. Avec le temps, le taux d’endettement grimpe. Cela peut bloquer un nouveau projet. Le rachat de crédit répond à plusieurs objectifs :
- Baisser la mensualité globale pour retrouver de l’air chaque mois.
- Améliorer le cash-flow de vos biens loués : les loyers couvrent mieux les échéances.
- Financer des travaux dans un bien loué, pour le valoriser ou le rendre plus performant.
- Préparer un nouvel achat en faisant baisser votre taux d’endettement.
Comment les revenus locatifs sont-ils comptés ?
C’est le point clé pour un bailleur. La banque ne retient pas 100 % de vos loyers. Elle prévoit une marge pour la vacance, les charges et les petits travaux. En général, elle retient 70 % des loyers perçus.
Exemple : vous percevez 1 000 € de loyers par mois. La banque compte 700 € dans vos revenus.
Certains établissements utilisent une autre méthode, dite du différentiel. Ils retirent la mensualité du prêt locatif des loyers pondérés, et ne comptent que le solde. Le résultat peut être différent. Notre page sur les revenus locatifs et le taux d’endettement détaille ces deux calculs.
Pour être retenus, les loyers doivent être justifiés : baux, avis d’imposition avec les revenus fonciers, relevés de compte.
Les règles à respecter en 2026
Le taux d’endettement
La norme du HCSF fixe un plafond de 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans en cas de différé). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers. Cette norme a été maintenue le 15 septembre 2026. Vous pouvez calculer votre situation avec notre calculatrice de taux d’endettement.
La règle des 60 %
Les prêts locatifs sont des prêts immobiliers. Ils comptent dans la part immobilière. Si cette part atteint au moins 60 % du total racheté, l’opération suit le régime du crédit immobilier (article R. 314-18 du Code de la consommation). Vous avez alors 10 jours de réflexion après l’offre. En dessous, c’est le régime conso, avec 14 jours de rétractation.
Le taux d’usure
Au 4e trimestre 2026, pour un prêt immobilier à taux fixe, le TAEG ne peut pas dépasser 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à 20 ans et plus. Pour mieux comprendre ces plafonds, lisez notre article sur le taux d’un rachat de crédit.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré : un prêt locatif et des crédits conso
Thomas est propriétaire de sa résidence principale et d’un appartement loué. Il gagne 4 600 € de salaire. Il perçoit 1 100 € de loyers, retenus à 70 %, soit 770 €. Ses revenus retenus atteignent donc 5 370 €.
Il rembourse :
- le prêt de sa résidence principale : 850 € par mois, à un taux bas qu’il garde ;
- un prêt locatif : 80 000 € restant dus à 3,80 %, sur 120 mois, soit 802,38 € par mois ;
- des crédits conso : 22 000 € restant dus à 7,50 %, sur 48 mois, soit 531,94 € par mois.
Avant : il paie 2 184,32 € par mois. Son taux d’endettement atteint 40,68 %. Il voudrait aussi 10 000 € pour rafraîchir l’appartement loué.
Total à financer : 80 000 + 22 000 + 10 000 = 112 000 €. Part immobilière : 80 000 / 112 000 = 71,43 %. Le régime immobilier s’applique.
Nouveau prêt : 112 000 € sur 15 ans (180 mois) à 4,00 %. Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), avec t = 4 % ÷ 12 et n = 180.
Après :
- Nouvelle mensualité : 828,45 €, hors assurance.
- Total avec le prêt de la résidence principale : 1 678,45 € par mois.
- Baisse : 505,86 € par mois, avec 10 000 € de trésorerie en plus.
- Taux d’endettement : 31,26 %, sous la norme de 35 %.
- Total remboursé : 149 121,09 €, contre 121 818,37 € restant à payer aujourd’hui. L’écart est de 27 302,72 €, dont 10 000 € de trésorerie reçue, hors frais et assurance.
Thomas retrouve de la marge chaque mois et finance ses travaux. En échange, il rembourse plus longtemps et le coût total augmente.
Faut-il inclure tous les prêts ?
Pas forcément. Un prêt souscrit à un taux très bas mérite souvent d’être gardé. C’est le cas ici du prêt de la résidence principale. Le regroupement porte alors sur les prêts les plus chers.
À l’inverse, inclure le prêt de la résidence principale peut faire baisser davantage la mensualité. Il faut comparer les deux scénarios. Notre guide pour regrouper prêt immobilier et crédits conso vous aide à faire ce choix.
Pensez aussi à la fiscalité. Les intérêts d’un prêt locatif peuvent compter dans le calcul de vos revenus fonciers. Un regroupement peut changer ce calcul. Demandez l’avis d’un conseiller avant de vous décider.
Votre patrimoine, un atout
Un bailleur possède souvent plusieurs biens. Cette valeur rassure les établissements. Un bien payé peut garantir le nouveau prêt et ouvrir de meilleures conditions. Pour connaître votre marge pour un futur achat, voyez notre page sur la capacité d’emprunt d’un propriétaire.
Aucun intermédiaire ne peut vous demander de paiement avant le déblocage des fonds (article L. 519-6 du Code monétaire et financier).
Conclusion
Le rachat de crédit investissement locatif aide le propriétaire bailleur à reprendre la main sur son budget. Les loyers sont retenus à 70 % en général, et la norme de 35 % s’applique. Choisissez avec soin les prêts à inclure et regardez le coût total. Pour connaître votre nouvelle mensualité, faites une simulation personnalisée.
Questions fréquentes
Peut-on regrouper un prêt locatif avec le prêt de sa résidence principale ?
Oui. Les deux sont des prêts immobiliers. Ils peuvent être réunis avec vos crédits conso en un seul prêt.
Pourquoi les loyers sont-ils retenus à 70 % ?
La banque prévoit une marge pour les mois sans loyer, les charges et l’entretien du bien. Elle ne compte donc pas la totalité.
Le rachat de crédit permet-il d’investir à nouveau ?
Il peut aider. En faisant baisser votre taux d’endettement, il libère de la marge pour un futur prêt. Chaque dossier reste étudié au cas par cas.
Faut-il une hypothèque pour un rachat de crédit locatif ?
Souvent, quand la part immobilière est élevée. Une caution d’un organisme est parfois possible selon le profil et le montant.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.