Vous êtes propriétaire et vous préparez un projet ? Votre taux d’endettement dépend autant de vos revenus que de vos crédits. Or tous les revenus ne sont pas retenus de la même façon. Certains comptent en entier, d’autres en partie, d’autres pas du tout. Voici le point, revenu par revenu, avec un exemple chiffré. C’est une étape clé avant un rachat de crédit pour propriétaire.
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Le principe : des revenus nets, stables et justifiés
Le taux d’endettement se calcule ainsi :
Taux d’endettement = (charges de crédit ÷ revenus nets) × 100
Le plafond fixé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans en cas de différé). Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.
On retient le revenu net avant impôt. Un établissement cherche des revenus réguliers et prouvés. Plus un revenu est stable, plus il compte. Chaque établissement a sa grille, mais les pratiques se ressemblent.
Les revenus qui comptent en entier
Les salaires
Le salaire net avant impôt compte en totalité. Un CDI hors période d’essai est le cas le plus simple. Si vous touchez un 13e mois, il est lissé sur 12 mois. Un CDD ou un contrat d’intérim est étudié avec plus de prudence : l’établissement regarde votre ancienneté dans le métier.
Les pensions de retraite
Elles comptent en entier. Elles sont même très appréciées, car elles sont stables. Pour en savoir plus, voyez notre article sur le taux d’endettement à la retraite.
Les revenus d’un indépendant
Pour un artisan, un commerçant ou une profession libérale, on retient souvent une moyenne sur deux ou trois années de résultats. Une année faible peut donc peser. Voir le taux d’endettement d’un indépendant.
Les revenus qui comptent en partie
Les primes et les variables
Une prime versée chaque année depuis plusieurs années est souvent retenue. On la divise par 12. Une prime ponctuelle, elle, est en général écartée. Gardez vos avis d’imposition pour prouver la régularité.
Les loyers perçus
Si vous louez un bien, les loyers que vous recevez comptent. Mais pas en entier : la plupart des établissements retiennent 70 % des loyers. Les 30 % restants couvrent la vacance, les travaux et les charges. Le détail est dans notre guide sur les revenus locatifs et le taux d’endettement.
Les pensions alimentaires reçues
Elles peuvent être retenues si elles sont fixées par un jugement et versées sans interruption. Certains établissements les comptent en partie seulement.
Les revenus souvent écartés
Les allocations familiales
Les pratiques varient beaucoup. Certains établissements les ignorent. D’autres les retiennent selon l’âge des enfants, car elles s’arrêtent un jour. Faites le calcul sans elles : si vous passez sous 35 %, c’est un bon signe.
Les aides au logement
Elles sont en général écartées. En tant que propriétaire, vous êtes d’ailleurs rarement concerné.
Les revenus ponctuels
Un héritage, une vente, une prime exceptionnelle : ces sommes ne sont pas des revenus réguliers. Elles ne comptent pas dans le taux. En revanche, elles peuvent renforcer votre épargne, ce qui rassure un établissement.
Les allocations chômage
Elles sont temporaires. Elles sont donc rarement retenues comme revenus durables.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré
Claire est propriétaire de son appartement et d’un studio qu’elle loue. Voici ses revenus :
- salaire : 2 500 € nets avant impôt, sur 13 mois ;
- prime annuelle de 1 800 €, versée depuis trois ans ;
- loyer du studio : 700 € par mois ;
- allocations familiales : 150 € par mois.
Revenus retenus :
- salaire lissé : 2 500 × 13 ÷ 12 = 2 708,33 € ;
- prime : 1 800 ÷ 12 = 150 € ;
- loyer à 70 % : 700 × 0,70 = 490 € ;
- allocations : non retenues.
Total retenu : 2 708,33 + 150 + 490 = 3 348,33 €.
Ses crédits, assurance comprise, lui coûtent 1 150 € par mois. Son taux d’endettement : 1 150 ÷ 3 348,33 × 100 = 34,35 %. Elle est sous la barre des 35 %.
Si l’établissement retenait le loyer en entier, le total serait de 3 558,33 €. Le taux tomberait à 32,32 %. À l’inverse, si Claire ne comptait que son salaire de 2 500 €, elle trouverait 46 %. Elle se croirait loin du plafond, à tort. D’où l’intérêt de bien lister ses revenus.
Pour refaire ce calcul avec vos chiffres, utilisez notre calculatrice de taux d’endettement.
Comment présenter vos revenus
- Vos trois derniers bulletins de salaire, et celui de décembre pour voir le cumul annuel.
- Vos deux derniers avis d’imposition, pour prouver les primes et les loyers.
- Vos baux en cours, si vous louez un bien.
- Vos relevés de pension, si vous êtes à la retraite.
- Vos bilans, si vous êtes à votre compte.
Un dossier clair fait gagner du temps. Il évite aussi qu’un revenu soit écarté faute de preuve.
En couple ?
Si vous empruntez à deux, on additionne les revenus des deux personnes. Si un seul emprunte, seuls ses revenus comptent en général. Voir le taux d’endettement d’un couple.
Côté charges, la liste est dans notre article sur les charges du taux d’endettement. Une fois vos revenus et vos charges réunis, entrez-les dans notre simulateur de taux d’endettement ou directement dans l’outil de calcul en ligne.
Conclusion
Les salaires et les pensions comptent en entier. Les primes régulières et les loyers perçus comptent en partie, souvent 70 % pour les loyers. Les allocations sont souvent écartées. En tant que propriétaire, vos loyers perçus et votre bien sont de vrais atouts. Pour savoir ce que votre projet peut donner, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Faut-il compter le revenu avant ou après impôt ?
Avant impôt. C’est la règle de calcul depuis la norme du HCSF.
Pourquoi les loyers ne comptent-ils qu’à 70 % ?
Pour tenir compte des mois sans occupant, des travaux et des charges. C’est une marge de prudence.
Mon 13e mois compte-t-il ?
Oui, en général. Il est lissé sur 12 mois. Votre revenu mensuel retenu est donc un peu plus élevé que votre salaire de base.
Les allocations familiales comptent-elles ?
Cela dépend des établissements. Beaucoup les écartent. Mieux vaut faire votre calcul sans elles.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.