Beaucoup de propriétaires à Caen ont acheté avant la remontée des taux et remboursent un prêt immobilier à un taux très bas, presque terminé. Faut-il l’intégrer à un rachat de crédit propriétaire ou le laisser courir et ne regrouper que les crédits à la consommation ? La réponse dépend des chiffres. Cette page compare les deux options sur un cas caennais, après un tour d’horizon du marché local.
Propriétaire à Caen : découvrez votre nouvelle mensualité avec notre simulation gratuite de rachat de crédit, sans engagement.
Le marché immobilier à Caen en chiffres
Caen réunit 109 400 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE, soit 3,84 % de plus qu’en 2017. Trois résidences principales sur dix (30 %) sont occupées par leur propriétaire, et 85 % des logements sont des appartements. Le parc est plutôt récent : 52 % des logements datent d’après 1970. La ville appartient à la communauté urbaine Caen la Mer.
- Prix médian d’un appartement : 2 843 €/m², en hausse de 3,38 % (DVF, DGFiP, millésime 2025).
- Prix médian d’une maison : 3 309 €/m², en hausse de 2,8 % (même source).
- Tendance d’octobre 2026 : d’après MeilleursAgents, cité par MoneyVox le 11 octobre 2026, les maisons s’affichent à 3 801 €/m² en moyenne (+1,52 % sur un mois) et les appartements à 3 094 €/m² (-1,15 %).
- Taxe foncière sur le bâti : 51,99 % en 2025, commune et intercommunalité réunies (DGFiP, REI).
Contrairement à plusieurs grandes villes où les prix reculent, les ventes caennaises enregistrées par la DGFiP progressent sur les deux types de biens. Pour un propriétaire, c’est une valeur de garantie plutôt solide.
Racheter ou non un prêt immobilier à 1,10 % : exemple à Caen
Une fonctionnaire de 44 ans, seule avec deux adolescents, perçoit 3 100 € nets par mois. Elle est propriétaire d’un appartement de 62 m², estimé à 176 266 € au prix médian des appartements caennais (62 × 2 843 €). Ses crédits :
- prêt immobilier : 32 000 € restant dû à 1,10 %, 6 ans restants, soit 459,48 € plus 12 € d’assurance ;
- prêt auto : 16 000 € à 5,50 % sur 60 mois, soit 305,62 € ;
- prêt personnel : 10 000 € à 6,90 % sur 48 mois, soit 239,00 € ;
- crédit renouvelable : 4 500 € à 19 %, amorti sur 30 mois, soit 189,60 € ;
- prêt travaux : 9 000 € à 5,90 % sur 48 mois, soit 210,95 €.
Elle verse 1 416,64 € par mois, soit 45,7 % de ses revenus, et doit encore 79 569 € en tout. Le prêt immobilier ne représente que 44,8 % des sommes en cours.
Option A : tout regrouper
Le prêt unique reprend 71 500 € de capital, 176 € d’indemnités de remboursement anticipé et 1 200 € de frais, soit 72 876 €. Sur 12 ans à 5,60 %, la mensualité est de 696,17 € plus 18,22 € d’assurance : 714,39 € par mois, et un taux d’endettement de 23,0 %. Le coût total atteint 102 872 €, soit 23 303 € de surcoût. Comme la part immobilière reste sous le seuil de 60 % prévu par l’article R. 314-18 du Code de la consommation, ce regroupement suit les règles du crédit à la consommation : délai de rétractation de 14 jours après signature et taux d’usure de 8,56 % pour les prêts de plus de 6 000 € au 4e trimestre 2026. TAEG estimé : 6,59 %.
Option B : garder le prêt immobilier
Seuls les quatre crédits à la consommation sont rachetés : 39 500 € plus 900 € de frais, soit 40 400 € sur 9 ans à 5,60 %. Nouvelle mensualité : 477,08 € plus 10,10 € d’assurance, soit 487,18 €. Ajoutée aux 471,48 € du prêt immobilier conservé, la charge totale tombe à 958,66 €, soit 30,9 % des revenus. Le surcoût n’est plus que de 6 993 €, avec un TAEG estimé à 6,86 %. Dans six ans, le prêt immobilier sera soldé et il ne restera que 487,18 € par mois.
Ici, l’option B l’emporte nettement : 16 310 € d’économie par rapport à l’option A, pour un taux d’endettement qui reste sous 35 %. Racheter un prêt à 1,10 % pour le refinancer à plus de 5 % n’a de sens que si c’est indispensable pour équilibrer le budget, ce qui n’est pas le cas dans cet exemple.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Caen
StopCredits ne dispose d’aucune agence dans le Calvados. Nous travaillons à distance, depuis notre siège de Fargues-Saint-Hilaire en Gironde : un rendez-vous téléphonique pour comprendre votre budget, un dépôt sécurisé de vos documents, puis une offre que vous signez électroniquement. Nous chiffrons toujours plusieurs scénarios, comme ci-dessus, et l’étude est gratuite.
Agent de la fonction publique, vous fournirez vos trois derniers bulletins de traitement, vos avis d’imposition, les tableaux d’amortissement et le dernier avis de taxe foncière de votre logement.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Pour comparer vous-même : notre calculatrice de taux d’endettement, la page rachat de crédits et notre guide sur le taux d’endettement maximum. Voir aussi toutes nos villes et nos pages dédiées aux propriétaires de Rouen et de Versailles.
Questions fréquentes
Pourquoi le taux est-il plus élevé quand le prêt immobilier n’est pas majoritaire ?
Parce que l’opération relève alors du crédit à la consommation, dont les taux et le seuil de l’usure sont plus élevés que pour un crédit immobilier. C’est l’une des raisons pour lesquelles conserver un petit prêt immobilier bon marché est souvent judicieux.
Les 14 jours de rétractation me laissent-ils le temps de changer d’avis ?
Oui. Après avoir signé l’offre, vous disposez de 14 jours calendaires pour vous rétracter sans avoir à vous justifier ni à payer de pénalité. Prenez ce temps pour relire le tableau d’amortissement et le coût total indiqué dans l’offre.
Mon appartement est en zone de reconstruction d’après-guerre : sa valeur est-elle moindre ?
Pas en soi. L’estimation dépend surtout de la surface, de l’étage, de la performance énergétique et de l’état de la copropriété. Les ventes de biens similaires dans votre secteur servent de référence.
Sources des données locales : recensement de l’INSEE de 2023 et valeurs foncières DVF de la DGFiP (millésime 2025), consultés sur Villes à vivre ; MeilleursAgents, baromètre d’octobre 2026 repris par MoneyVox (11 octobre 2026) ; Calcunet pour le taux de foncier bâti 2025 (source DGFiP, REI) ; Fondation iFRAP, fiche communale de Caen publiée en mars 2026, pour l’appartenance à Caen la Mer ; usure du 4e trimestre 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.