Propriétaire, avant de financer des travaux, un nouveau bien ou de regrouper vos crédits, vous devez connaître le taux d’endettement maximum que les banques acceptent en 2026. La règle tient en un chiffre, 35 %, mais elle a des exceptions utiles. Vérifiez où vous en êtes avec notre calculatrice de taux d’endettement gratuite.
35 % maximum, assurance comprise
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de ne pas dépasser 35 % d’endettement pour un crédit immobilier, en comptant l’assurance emprunteur dans les mensualités. Cette norme est obligatoire pour les banques depuis 2022, et le HCSF l’a maintenue telle quelle lors de sa réunion du 15 septembre 2026.
25 ans de durée maximum
La durée d’un crédit immobilier est limitée à 25 ans. Elle peut aller jusqu’à 27 ans avec un différé, par exemple quand vous achetez dans l’ancien avec des travaux ou en VEFA.
La marge de 20 % des banques
Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers hors de ces règles. Au moins 70 % de cette marge va aux résidences principales et au moins 30 % aux primo-accédants. Au deuxième trimestre 2026, les banques utilisaient 18,2 % de cette marge, contre 16 % un an plus tôt : les dérogations existent, mais elles sont réservées aux dossiers solides.
Ce que 35 % représente en euros
- 2 500 € de revenus nets : 875 € de mensualités au maximum.
- 3 500 € de revenus nets : 1 225 € au maximum.
- 5 000 € de revenus nets : 1 750 € au maximum.
Ces montants comprennent tous vos crédits : crédit immo, crédits auto, travaux et renouvelables.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Et pour un rachat de crédit ?
Quand votre crédit immobilier représente au moins 60 % du total regroupé, l’opération suit les règles du crédit immobilier (article R. 314-18 du Code de la consommation), donc les mêmes repères. Pour un regroupement composé surtout de crédits conso, les prêteurs s’appuient davantage sur votre reste à vivre. Voir notre guide du rachat de crédit propriétaire.
Vous êtes au-dessus de 35 % ?
Ce n’est pas une impasse pour un propriétaire : regroupement, renégociation, changement d’assurance ou remboursement d’un petit crédit permettent souvent de repasser sous le seuil. Voir taux d’endettement trop élevé : les solutions du propriétaire.
Exemple : un projet de travaux qui fait dépasser le seuil
Un couple propriétaire gagne 3 600 € nets par mois. Il rembourse 950 € de crédit immo et 280 € de crédit auto, soit 1 230 € : son taux d’endettement est de 34,2 %, juste sous le seuil.
Il veut financer 15 000 € de travaux sur 10 ans. À 5 %, la mensualité serait d’environ 159 € : son taux passerait à 38,6 %. Deux solutions : regrouper le crédit auto et les travaux dans une seule mensualité plus basse, ou financer les travaux en les intégrant à un rachat de crédit avec trésorerie, qui étale l’ensemble sur une durée plus longue.
Comment la banque compte vos revenus
- Salaires : nets avant impôt, primes régulières comprises.
- Retraite : pensions nettes.
- Indépendants : moyenne des 2 ou 3 derniers bilans.
- Loyers perçus : souvent 70 % seulement, voir le taux d’endettement d’un particulier propriétaire.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement maximum est-il de 33 % ou de 35 % ?
35 %. Le chiffre de 33 % était un ancien usage bancaire, remplacé par la norme du HCSF.
Cette limite s’applique-t-elle à un crédit conso ?
Non, la norme du HCSF vise le crédit immobilier. Pour un crédit conso, le prêteur doit tout de même vérifier que vous pouvez rembourser.
Un retraité propriétaire est-il soumis aux mêmes règles ?
Oui. Ses pensions remplacent les salaires dans le calcul, et l’assurance emprunteur, souvent plus chère après 60 ans, pèse davantage dans le taux.
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Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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