Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026
Propriétaire à Vincennes et fraîchement retraité, vous voyez vos revenus baisser alors que l’emprunt de l’appartement, une voiture récente et quelques crédits continuent de courir. Le passage de salaire à pension suffit à tendre le budget. Le rachat de crédit propriétaire s’appuie sur la valeur, élevée ici, de votre appartement pour réunir ces remboursements en un seul.
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Le marché immobilier à Vincennes en chiffres
Vincennes compte 48 193 habitants selon l’INSEE (2023), en recul de 3,4 % depuis 2017. C’est une ville d’appartements : 95,5 % du parc, contre 4,5 % de maisons, avec 65 % de logements antérieurs à 1971. Les propriétaires occupants représentent 50,2 % des ménages (INSEE 2023). La commune fait partie du territoire Paris Est Marne & Bois.
Les prix se situent parmi les plus hauts du Val-de-Marne :
- selon Villes à vivre (DVF, millésime 2025), la médiane atteint 8 429 €/m² en appartement (+1,12 %) et 11 466 €/m² en maison, un chiffre établi sur très peu de ventes ;
- Immovrai, sur les douze derniers mois en 2026, relève 8 629 €/m² pour 613 ventes d’appartements, soit environ 71 % de plus que la médiane départementale, et seulement 23 ventes de maisons.
Le découpage d’Immovrai en quatre secteurs donne environ 9 514 €/m² pour Centre Sud (104 ventes), 8 789 €/m² à l’Ouest (272 ventes) et 7 867 €/m² à l’Est (248 ventes). Sur la durée, la série DVF+ publiée par Habity montre un prix moyen passé d’un sommet de 11 150 €/m² en 2020 à 9 811 €/m² en 2025. Habity indique aussi un taux de taxe foncière de 40,35 % (données DGFiP 2025).
Jeune retraité : un regroupement calé sur la pension
À la retraite, les revenus deviennent très prévisibles, mais ils baissent souvent nettement par rapport au dernier salaire. Des crédits signés quand on travaillait encore peuvent alors dépasser le seuil de 35 %. Le prêteur s’intéresse à la pension, à l’âge en fin de prêt et à l’assurance ; un appartement vincennois de grande valeur pèse lourd en faveur du dossier. Le principe du regroupement avec garantie est détaillé sur notre page regrouper prêt immobilier et crédits conso.
Exemple : un ancien cadre, retraité depuis un an, et quatre remboursements
Laurent (prénom fictif), 63 ans, vit seul et a pris sa retraite l’an dernier. Ses pensions de base et complémentaire atteignent 4 800 € nets par mois, contre près du double quand il était en poste. Son appartement de 58 m², valorisé au prix médian DVF 2025 (8 429 €/m²), vaut environ 488 900 €. Ses crédits :
- l’emprunt de l’appartement : 105 000 € restant dus à 1,9 %, 10 ans restants, 961,45 € plus 42 € d’assurance ;
- une voiture achetée juste avant son départ : 22 000 € à 5,4 %, 459,82 € par mois sur 54 mois ;
- un prêt personnel : 10 000 € à 6,8 %, 307,86 € par mois sur 36 mois ;
- un renouvelable : 5 000 € à 18 %, environ 208,20 € par mois.
Total : 1 979,32 € par mois, soit 41,2 % de ses pensions, loin au-dessus de la norme HCSF de 35 % assurance comprise.
Le prêt de regroupement s’élève à 145 550 € : 142 000 € de capital à reprendre, 1 050 € d’indemnités de remboursement anticipé et 2 500 € de frais. Il est étudié sur 12 ans, à 3,40 % fixe, avec une assurance de 46 € par mois.
- nouvelle échéance : 1 278,35 € assurance comprise, soit 700,97 € de moins par mois ;
- endettement : 26,6 % ;
- financement : moins de 30 % de la valeur estimée de l’appartement ;
- TAEG estimé : environ 4,50 %, pour une usure plafonnée à 4,68 % sur 12 ans (barème de fin 2026) ;
- dernière échéance : à 75 ans.
Sur la durée, Laurent paierait environ 162 573 € en conservant ses crédits ; avec le regroupement, il versera 184 083 €, soit 21 510 € de plus. La durée n’augmente que de deux ans par rapport à l’emprunt immobilier : le surcoût vient surtout de la voiture et du prêt personnel étalés sur 12 ans, et d’un taux supérieur à 1,9 %.
Le solde immobilier représente 72,1 % des sommes reprises. Au-delà de 60 %, l’article R. 314-18 rattache le dossier au crédit immobilier : Laurent devra respecter 10 jours de réflexion avant de donner son accord.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Vincennes
Vous n’aurez pas à vous déplacer : StopCredits n’a aucun bureau à Vincennes ni en région parisienne et suit tous ses dossiers depuis le siège de Fargues-Saint-Hilaire, en Gironde. Les rendez-vous ont lieu par téléphone, à l’heure qui vous arrange, et les documents se signent électroniquement. L’étude est gratuite.
Pièces à prévoir pour un retraité : les derniers relevés de chaque caisse de retraite, les deux derniers avis d’imposition, les relevés de comptes récents, la taxe foncière et les tableaux d’amortissement. Plus le dossier est complet, plus la réponse est fiable.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
À consulter : le taux d’endettement maximum pour un propriétaire, l’assurance emprunteur et le rachat de crédits. Villes voisines : Fontenay-sous-Bois et Saint-Maur-des-Fossés, et la liste de toutes nos villes.
Questions fréquentes
Je viens de prendre ma retraite : faut-il attendre un premier avis d’imposition ?
Non, en général. Les notifications de pension et les premiers versements suffisent à établir vos revenus. L’avis d’imposition suivant viendra simplement confirmer les montants.
À 63 ans, l’assurance emprunteur coûte-t-elle beaucoup plus cher ?
Le tarif augmente avec l’âge et peut faire grimper le TAEG près du plafond d’usure. Une délégation d’assurance, choisie hors du contrat groupe du prêteur, permet souvent d’en réduire le coût.
Les prix ont baissé depuis 2020 : mon appartement garantit-il encore assez ?
Dans la plupart des cas, oui, car la somme empruntée reste loin de la valeur du bien. L’estimation retenue s’appuie sur les ventes récentes de votre secteur, pas sur les prix de 2020.
Sources des données locales : population 2023 et caractéristiques des logements selon l’INSEE, via Villes à vivre et Habity ; médianes DVF 2025 (Villes à vivre) ; quatre secteurs et 613 ventes d’appartements sur un an (Immovrai, octobre 2026) ; série de prix 2015-2025 issue de DVF+ du Cerema et taux de taxe foncière d’après la DGFiP, tous deux présentés par Habity ; usure du T4 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.