Propriétaire, une petite erreur dans le calcul de votre taux d’endettement peut fausser toute votre préparation : un taux qui semble à 30 % peut en réalité dépasser 35 % une fois vu par la banque. Faites d’abord le calcul avec notre calculatrice de taux d’endettement gratuite, puis vérifiez que vous n’êtes tombé dans aucun des pièges ci-dessous.
Rappel : la formule et les règles du HCSF
Taux d’endettement = total des mensualités de crédit, assurance comprise ÷ revenus nets mensuels × 100
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a maintenu ses règles en juin 2026, fixe trois repères pour les prêts immobiliers :
- un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de 25 ans maximum (jusqu’à 27 ans avec un différé dans certains cas de construction ou de gros travaux) ;
- une marge de dérogation de 20 % des crédits accordés par chaque banque chaque trimestre.
Voici les erreurs que nous voyons le plus souvent chez les propriétaires qui font ce calcul seuls.
Erreur n° 1 : partir du salaire brut
La banque retient les revenus nets avant prélèvement à la source, pas le brut. L’écart change tout.
Exemple : un salarié propriétaire touche 3 500 € bruts, soit 2 700 € nets par mois. Il rembourse 945 € de crédits par mois.
- calcul sur le brut : 945 ÷ 3 500 = 27 % ;
- calcul sur le net : 945 ÷ 2 700 = 35 %.
Le même dossier passe de « large marge » à « au plafond ». Prenez toujours le montant net de votre bulletin de salaire, avant impôt.
Erreur n° 2 : oublier l’assurance emprunteur
Depuis 2021, le taux se calcule assurance comprise. Une assurance de 50 € par mois représente 1,25 point de taux pour un foyer qui gagne 4 000 € (50 ÷ 4 000). Ajoutez la cotisation de chaque prêt, crédit immobilier comme crédit conso assuré.
Erreur n° 3 : compter les revenus locatifs à 100 %
Si vous louez un bien, la plupart des banques ne retiennent que 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance et des charges.
Exemple : un propriétaire bailleur gagne 3 000 € de salaire et perçoit 800 € de loyer. Il rembourse 1 330 € de crédits, y compris le prêt du bien loué.
- calcul erroné avec 100 % des loyers : 1 330 ÷ (3 000 + 800) = 1 330 ÷ 3 800 = 35 % ;
- calcul de la banque avec 70 % : 800 × 70 % = 560 €, puis 1 330 ÷ (3 000 + 560) = 1 330 ÷ 3 560 = 37,4 %.
Certaines banques utilisent une autre méthode, dite du différentiel locatif, mais la règle des 70 % reste la plus courante.
Erreur n° 4 : intégrer des revenus irréguliers
Primes exceptionnelles, heures supplémentaires ponctuelles, intéressement : la banque ne les retient que s’ils sont réguliers, souvent en faisant la moyenne sur deux ou trois ans. Un 13e mois prévu au contrat se compte en général en divisant le salaire annuel par 12. En cas de doute, faites le calcul sans ces revenus : c’est le chiffre le plus prudent.
Erreur n° 5 : oublier un crédit renouvelable ou une charge fixe
Un crédit renouvelable compte dans le taux, même si vous l’utilisez peu : certaines banques retiennent une mensualité calculée sur la réserve disponible, pas seulement sur la somme utilisée. Une pension alimentaire versée s’ajoute aussi aux charges. À l’inverse, les dépenses courantes (énergie, courses, abonnements) n’entrent pas dans le taux d’endettement : elles sont regardées à travers le reste à vivre. Notre méthode du calcul du reste à vivre vous aide à faire ce second calcul.
Erreur n° 6 : ne pas ajouter le nouveau projet
Le taux qui compte pour la banque est celui après le projet. Un couple propriétaire gagne 4 500 € et rembourse 1 260 € : son taux actuel est de 28 % (1 260 ÷ 4 500). S’il ajoute un prêt travaux de 300 € par mois assurance comprise, il passe à 1 560 ÷ 4 500 = 34,7 %, juste sous le plafond.
Erreur n° 7 : calculer seul quand on emprunte à deux
En couple, la banque additionne les revenus des deux emprunteurs et toutes les mensualités du foyer, y compris les crédits pris par un seul des deux. Oublier le crédit auto de son conjoint ou ne compter que ses propres revenus donne un taux faux, dans un sens comme dans l’autre.
Que faire si le vrai taux dépasse 35 % ?
Plusieurs leviers existent pour un propriétaire : solder un petit crédit avec son épargne, changer d’assurance emprunteur, ou regrouper ses crédits en une seule mensualité plus basse. Exemple : avec 3 200 € de revenus et 1 250 € de crédits, le taux est de 39,1 % (1 250 ÷ 3 200). Avec une mensualité unique de 1 000 € assurance comprise, il descend à 31,3 % (1 000 ÷ 3 200). En contrepartie, la durée s’allonge et le coût total peut augmenter. Tous les détails sont dans notre guide du rachat de crédit propriétaire et dans notre article taux d’endettement trop élevé : que faire.
Questions fréquentes
Faut-il compter les revenus avant ou après impôt ?
Avant impôt : la banque retient les revenus nets avant prélèvement à la source.
Les allocations familiales comptent-elles dans les revenus ?
Cela dépend des banques. Certaines retiennent les allocations familiales versées durablement, d’autres non. Faites votre calcul avec et sans pour connaître votre fourchette.
Un crédit qui se termine dans trois mois compte-t-il encore ?
Souvent non : beaucoup de banques ne retiennent pas un crédit qui s’achève dans les mois qui suivent. Gardez quand même son tableau d’amortissement pour le prouver.
Le taux d’endettement est-il le seul critère ?
Non. La banque regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus, la gestion des comptes et l’apport.
Calculez votre taux d’endettement en 30 secondes avec notre calculatrice gratuite et évitez ces erreurs avant de présenter votre projet.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.