Vous êtes propriétaire et votre enfant a un projet : acheter un logement, faire des travaux, s’installer. Vous voulez l’aider, mais sous quelle forme ? Donner ou prêter, ce n’est pas la même chose, ni pour la fiscalité, ni pour la famille. Et si votre épargne est placée, il existe aussi des solutions comme le rachat de crédit pour propriétaire pour financer cette aide. Voici comment choisir.
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La donation : donner sans contrepartie
Avec une donation, l’argent appartient à votre enfant pour de bon. Il n’a rien à rembourser. En échange, la donation est encadrée par la fiscalité.
L’abattement de 100 000 € par parent
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans droits de donation. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant, en franchise de droits, sur cette période.
Le don familial de sommes d’argent : 31 865 €
Un second abattement s’ajoute pour les dons en argent : 31 865 € par donateur et par bénéficiaire, lui aussi tous les 15 ans. Les conditions :
- le donateur a moins de 80 ans au jour du don ;
- le bénéficiaire est majeur (ou émancipé) ;
- il s’agit d’un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut d’un neveu ou d’une nièce.
Ce don se cumule avec l’abattement de 100 000 €. Un parent peut donc transmettre 131 865 € à un enfant sans droits.
L’exonération temporaire pour un logement, jusqu’au 31 décembre 2026
La loi de finances pour 2025 a créé un dispositif supplémentaire (article 790 A bis du Code général des impôts). Il s’applique aux dons d’argent faits du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
- Jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.
- Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents (ou oncles et tantes sans descendance).
- Usage : achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
- Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant le don.
- Le logement doit rester affecté à l’habitation principale pendant au moins 5 ans.
Ce dispositif s’ajoute aux abattements classiques. Il reste deux mois pour en profiter : le don doit être fait avant le 31 décembre 2026. Un notaire vous confirmera votre cas.
Le prêt familial : aider sans donner
Vous préférez récupérer la somme un jour ? Le prêt familial est fait pour cela. Votre enfant vous rembourse selon un calendrier convenu. Le taux peut être nul.
Un écrit indispensable
Mettez le prêt par écrit, même en famille. Le document indique le montant, la durée, l’échéancier et le taux. Un acte simple signé des deux parties suffit, un acte notarié donne plus de force. Sans écrit, l’administration peut requalifier le prêt en donation, avec des droits à la clé.
Le formulaire n° 2062 au-delà de 5 000 €
Si le total prêté dans l’année dépasse 5 000 €, le prêt doit être déclaré avec le formulaire n° 2062, joint à la déclaration de revenus. C’est l’emprunteur qui s’en charge en priorité. Un oubli peut coûter une amende de 150 €.
Les remboursements doivent être réels et réguliers. Gardez la trace des virements. Pour prêter sans frais à un proche dans les règles, lisez aussi notre guide prêter de l’argent sans frais à un proche.
Donation ou prêt : comment choisir ?
- Choisissez la donation si vous n’avez pas besoin de récupérer l’argent et si vous voulez préparer votre succession.
- Choisissez le prêt si cette somme fait partie de votre épargne de précaution ou de votre retraite.
- Pensez à l’équité entre vos enfants : une donation est en principe rapportable à la succession.
- Combinez les deux : une part donnée, une part prêtée, c’est possible.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré : aider sa fille avec 60 000 €
Un couple de propriétaires veut aider sa fille à acheter un appartement neuf. Montant : 60 000 €.
- En donation : chaque parent donne 30 000 €. Avec l’abattement de 100 000 € par parent, les droits sont de 0 €. Le dispositif logement de 2026 reste même disponible en plus.
- En prêt familial à 0 % sur 15 ans (180 mois) : la fille rembourse 60 000 / 180 = 333,33 € par mois. Le prêt est déclaré avec le formulaire n° 2062.
Mais où trouver ces 60 000 € ? Les parents ont leur épargne placée et ne veulent pas y toucher. Leur maison est payée.
Financer l’aide sans toucher à son épargne
Quand on est propriétaire, son bien peut servir de garantie. Deux pistes existent :
- le prêt hypothécaire pour propriétaire, adossé à la maison ;
- le rachat de crédit avec trésorerie, si vous avez déjà des prêts en cours.
Reprenons l’exemple. Les parents empruntent 60 000 € sur 12 ans (144 mois) à 3,80 %, avec une hypothèque. La mensualité se calcule ainsi : capital × t / (1 − (1 + t) puissance −n), avec t = 3,80 % / 12.
- Mensualité : 519,51 €, hors assurance.
- Intérêts sur 12 ans : 14 809,42 €.
Si leur fille leur rembourse 333,33 € par mois grâce au prêt familial, il reste 186,18 € par mois à leur charge. Leur épargne continue de travailler. Avant de vous lancer, vérifiez votre taux d’endettement : la norme reste 35 % assurance comprise, sur 25 ans au plus, maintenue par le HCSF en septembre 2026. Notre calculatrice vous aide à l’estimer.
Conclusion
Donner ou prêter dépend de votre patrimoine, de vos besoins et de vos autres enfants. La donation profite d’abattements élevés, et d’un coup de pouce logement jusqu’à fin 2026. Le prêt familial garde la somme dans votre patrimoine, à condition d’un écrit et d’une déclaration. Pour financer l’aide sans vider votre épargne, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Combien un parent propriétaire peut-il donner sans droits ?
100 000 € par enfant tous les 15 ans, plus 31 865 € pour un don d’argent sous conditions. Jusqu’au 31 décembre 2026, 100 000 € de plus sont possibles pour un logement neuf ou une rénovation énergétique.
Un prêt familial doit-il être déclaré ?
Oui, dès que le total prêté dans l’année dépasse 5 000 €, avec le formulaire n° 2062.
Peut-on prêter à 0 % à son enfant ?
Oui. Un prêt familial peut être sans intérêts. Il doit tout de même être écrit et remboursé selon l’échéancier prévu.
Peut-on emprunter pour aider son enfant ?
Oui. Un propriétaire peut emprunter en donnant son bien en garantie, puis donner ou prêter la somme à son enfant.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.