Rachat de crédit et impôts : ce que le propriétaire doit savoir sur ses revenus et ses déductions

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 13 novembre 2026

Quand un propriétaire prépare un rachat de crédit, les impôts interviennent à trois moments : le calcul des revenus retenus, les justificatifs demandés et, pour certains, la déduction des intérêts. Cet article présente les règles générales. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel sur votre situation fiscale personnelle. Pour le fonctionnement de l’opération elle-même, voyez notre page sur le rachat de crédit propriétaire.

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Prélèvement à la source : quels revenus sont retenus ?

Depuis l’instauration du prélèvement à la source, votre salaire versé est diminué de l’impôt. Faut-il calculer le taux d’endettement avant ou après ce prélèvement ?

La recommandation du HCSF retient le revenu net avant impôt de l’emprunteur ou du foyer. Concrètement, c’est le montant net qui figure sur votre bulletin avant la ligne de prélèvement de l’impôt. Le seuil de référence reste de 35 %, assurance comprise.

Ce choix technique ne doit pas vous faire oublier la réalité de votre budget. L’impôt sort bien de votre compte chaque mois. Votre reste à vivre, lui, se calcule sur ce que vous percevez vraiment.

Exemple chiffré : le même foyer vu de deux façons

Claire et Antoine, propriétaires, perçoivent 4 300 € nets avant impôt. Après prélèvement à la source de 260 €, il leur reste 4 040 €. Ils remboursent :

• un prêt immobilier : 98 000 € à 2,40 %, 12 ans restants, soit 783,93 € par mois ;
• un crédit auto : 12 500 € à 5,20 %, 40 mois restants, soit 341,04 € par mois ;
• un crédit travaux : 8 500 € à 4,90 %, 40 mois restants, soit 230,76 € par mois.

Total : 1 355,73 € par mois, hors assurance des prêts actuels. Leur taux d’endettement atteint 31,5 % sur le revenu avant impôt, mais 33,6 % sur ce qu’ils touchent réellement.

Avec un rachat de 121 600 €, frais de 2 600 € inclus, sur 15 ans à 3,30 %, la mensualité devient 857,40 €, soit 885,40 € avec 28 € d’assurance. Le taux d’endettement passe à 20,6 % avant impôt, ou 21,9 % après. Les intérêts du nouveau prêt s’élèvent à 32 733 €.

Le revers : le foyer remboursera 154 333 € hors assurance, contre 135 758 € restant à payer sans rachat. Soit 18 575 € de plus, et 5 040 € d’assurance. Le prêt immobilier à 2,40 % est en outre refinancé à un taux supérieur. TAEG estimé : 4,16 %, sous le seuil d’usure de 4,68 %. Pour chaque échéance, nous appliquons M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n) à des taux fictifs.

Pour refaire ce calcul avec vos montants, utilisez la calculatrice de taux d’endettement.

L’avis d’imposition, pièce centrale du dossier

Votre dernier avis d’imposition, souvent avec le précédent, figure parmi les justificatifs demandés. Il permet de :

• confirmer le niveau et la stabilité de vos revenus annuels ;
• repérer des revenus complémentaires : pensions, primes régulières ;
• vérifier la composition du foyer fiscal ;
• contrôler la cohérence avec vos bulletins de salaire et vos relevés.

Pour la liste complète des pièces, consultez notre article sur les documents à fournir pour un rachat. Les règles de prise en compte de chaque type de revenu sont décrites dans notre page sur les revenus retenus dans le taux d’endettement.

Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.

Ce que le rachat ne change pas

• Pour des crédits personnels, le regroupement ne modifie pas en lui-même votre taux de prélèvement à la source.
• Regrouper des crédits conso ne crée pas d’avantage fiscal.
• La trésorerie éventuellement obtenue n’est pas un revenu imposable : c’est un capital emprunté, à rembourser.

Déduction fiscale maison : ce qui existe encore pour votre résidence principale

La recherche « déduction fiscale maison » vise souvent les intérêts du prêt de la résidence principale. Pour les prêts signés aujourd’hui, ces intérêts n’ouvrent droit à aucune déduction ni à aucun crédit d’impôt. L’ancien dispositif sur les intérêts d’emprunt a pris fin depuis longtemps.

Ce qui peut encore alléger le coût d’un logement occupé relève d’autres dispositifs :

• les aides à la rénovation énergétique, versées sous forme de primes et non de déduction ;
• l’éco-prêt à taux zéro, qui finance certains travaux sans intérêts ;
• les exonérations temporaires de taxe foncière que certaines communes accordent, par exemple pour des logements économes en énergie.

Un rachat de crédit ne crée donc aucun avantage fiscal sur votre résidence principale. Pour votre cas personnel, l’avis d’un professionnel ou du service des impôts reste la référence.

Conclusion : rachat de crédit et impôts

Dans un rachat, l’impôt intervient surtout dans la lecture de vos revenus : le calcul se fait avant prélèvement, mais votre budget réel se vit après. Pour un bien loué, la déduction des intérêts peut être conservée sous conditions. Faites valider ce point par un professionnel avant de signer. Pour estimer votre nouvelle mensualité et votre coût total, lancez une simulation de rachat de crédit. D’autres repères sont proposés dans nos guides pour propriétaires.

Questions fréquentes

Mon taux d’endettement est-il calculé après impôt ?

Le HCSF retient le revenu net avant impôt. Calculez quand même votre budget sur le montant réellement versé.

Faut-il fournir l’avis d’imposition ?

Oui, il est presque toujours demandé, souvent avec celui de l’année précédente.

Comment savoir ce que le rachat change pour moi ?

Commencez par une estimation sur notre outil de simulation, puis faites relire les aspects fiscaux par un professionnel.

La trésorerie d’un rachat est-elle imposable ?

Non, un prêt n’est pas un revenu. La somme empruntée n’entre pas dans votre revenu imposable.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.