Propriétaire à Paris, vous avez peut-être signé votre prêt immobilier à un taux bien inférieur à ceux d’aujourd’hui. Avant d’envisager un rachat de crédit propriétaire, la vraie question parisienne est donc souvent celle-ci : faut-il tout regrouper, ou garder ce prêt bon marché et ne racheter que les crédits à la consommation ? Comparons les deux options.
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Le marché immobilier à Paris en chiffres
La capitale comptait 2 103 778 habitants au 1er janvier 2023 selon l’INSEE (populations de référence), avec une baisse moyenne de 0,65 % par an depuis 2017. Seuls 33,4 % des ménages y sont propriétaires de leur résidence principale (données 2022 reprises par l’Institut Montaigne, février 2026).
- Appartements : 9 630 €/m² en moyenne selon MeilleursAgents au 1er octobre 2026, soit 0,3 % de moins qu’un an plus tôt.
- Maisons : 10 059 €/m² en moyenne (même source), sur un parc très restreint.
- Écart entre arrondissements : 15 222 €/m² dans le 7e contre 8 167 €/m² dans le 19e, toujours selon MeilleursAgents.
- Taxe foncière : taux communal de 20,50 % en 2024 (DGFiP), resté identique en 2025 ; c’est l’un des plus bas des grandes villes françaises.
Taux modéré ne veut pas dire facture légère : selon l’observatoire de l’UNPI d’octobre 2026, la taxe foncière moyenne atteint 900 € par logement parisien hors ordures ménagères, après une hausse de 261 % en vingt ans, la plus forte des 50 plus grandes villes.
Prêt à taux bas : racheter seulement les crédits conso, ou tout regrouper ?
Prenons une consultante indépendante de 46 ans, propriétaire d’un deux-pièces de 42 m² dans un arrondissement au prix moyen parisien. Valeur estimée : 404 460 € (42 × 9 630 €). Ses revenus retenus, calculés sur la moyenne de ses trois derniers exercices, s’élèvent à 5 600 € par mois. Elle rembourse :
- son prêt immobilier : 190 000 € restant dus à 1,20 %, encore 17 ans, soit 1 030,06 € plus 42 € d’assurance ;
- un crédit auto : 24 000 € à 5,90 % sur 48 mois, soit 562,54 € ;
- un prêt personnel : 16 000 € à 6,80 % sur 48 mois, soit 381,66 €.
Total : 2 016,26 € par mois, soit 36,0 % de ses revenus, au-delà du plafond de 35 % assurance comprise recommandé par le HCSF.
Option 1 : racheter uniquement les deux crédits à la consommation
Le prêt à 1,20 % est conservé tel quel. Les 40 000 € de crédits conso, plus environ 700 € de frais, sont repris dans un prêt de 40 700 € à 5,60 % sur 7 ans : 586,79 € par mois, plus 12 € d’assurance, soit 598,79 €.
- Mensualités totales : 1 670,86 € au lieu de 2 016,26 €, soit 345,40 € de moins.
- Taux d’endettement : 36,0 % avant, 29,8 % après.
- Surcoût : 50 299 € remboursés sur 7 ans contre 45 322 € restant à payer sur les deux crédits, soit 4 977 € de plus.
- TAEG estimé : environ 6,96 %, quand l’usure des prêts personnels supérieurs à 6 000 € s’établit à 8,56 %.
Aucun prêt immobilier n’étant racheté, l’opération relève du crédit à la consommation : 14 jours de rétractation après la signature, et pas d’acte notarié.
Option 2 : regrouper aussi le prêt immobilier
Le nouveau prêt reprend les 230 000 € de capital restant dû, 1 140 € d’indemnités de remboursement anticipé (six mois d’intérêts) et environ 4 300 € de frais : 235 440 €, soit 58,2 % de la valeur de l’appartement. Sur 17 ans à 3,75 %, la mensualité est de 1 562,56 €, plus 48 € d’assurance, soit 1 610,56 €.
- Taux d’endettement : 28,8 %, à peine plus bas qu’avec l’option 1.
- Coût : 328 554 € remboursés contre 264 023 € restant à payer sur les trois crédits, soit 64 531 € de surcoût.
- TAEG estimé : environ 4,55 % ; pour un prêt immobilier de 17 ans, le seuil de l’usure est de 4,68 %.
- Régime : le prêt immobilier pèse 82,6 % des crédits repris, au-dessus du seuil de 60 % de l’article R. 314-18 du Code de la consommation ; l’offre est donc soumise à 10 jours de réflexion.
L’écart parle de lui-même : quitter un prêt à 1,20 % pour un prêt à 3,75 % coûte environ 60 000 € de plus pour 60 € de gain mensuel supplémentaire. Le regroupement complet ne se justifie que si le rachat partiel ne suffit pas, ou si une trésorerie importante est nécessaire.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Paris
StopCredits n’a ni agence ni bureau à Paris ou en Île-de-France. Nous travaillons entièrement à distance depuis notre siège de Fargues-Saint-Hilaire, en Gironde : premier entretien par téléphone, dépôt des justificatifs sur un espace sécurisé, signature électronique des documents. Seule une éventuelle hypothèque passe par un notaire. L’étude de votre dossier est gratuite.
Pour un indépendant, les pièces clés sont les déclarations de résultats et avis d’imposition des trois dernières années, ainsi que les relevés de compte professionnels.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
À lire également : la calculatrice de taux d’endettement, notre guide pour regrouper prêt immobilier et crédits conso, le taux d’endettement maximum pour un propriétaire et notre page sur l’assurance emprunteur. Retrouvez toutes nos villes, dont nos pages pour les propriétaires de Lille et de Rennes.
Questions fréquentes
Le prix très élevé de mon appartement parisien facilite-t-il le dossier ?
Elle rassure lorsqu’une garantie est prise : à 9 630 €/m², même un petit logement couvre largement le montant regroupé. Mais la décision repose d’abord sur vos revenus, leur stabilité et votre reste à vivre.
Mon appartement est dans le 19e : sa valeur sera-t-elle estimée au prix moyen de Paris ?
Non. Avec un écart de près de 7 000 €/m² entre le 7e et le 19e selon MeilleursAgents, la moyenne parisienne fausserait le calcul : nous retenons une valeur prudente, fondée sur des ventes comparables du quartier.
Peut-on renégocier l’assurance du prêt à 1,20 % sans toucher au prêt ?
Oui. Depuis la loi Lemoine, l’assurance emprunteur peut être changée à tout moment, à garanties équivalentes, sans modifier le prêt lui-même.
Sources des données locales : INSEE, populations de référence au 1er janvier 2023 (Insee Focus, décembre 2025) ; Institut Montaigne, « Paris en chiffres », Municipales 2026, février 2026 (données logement 2022) ; MeilleursAgents, prix au 1er octobre 2026 ; DGFiP, taux 2024 (via simulateur-gratuit.fr) et stabilité des taux 2025 (MoneyVox) ; UNPI, observatoire des taxes foncières, octobre 2026 (via MoneyVox) ; seuils de l’usure du quatrième trimestre 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.