Propriétaire qui prépare un nouveau prêt immo, pour acheter, faire racheter votre crédit ou financer de gros travaux ? La banque commencera par calculer votre taux d’endettement avec la future mensualité. Faites le calcul avant elle avec notre calculatrice de taux d’endettement gratuite.
Ce que la banque met dans le calcul
- La future mensualité du prêt immo, assurance emprunteur comprise.
- Vos autres crédits en cours : auto, travaux, personnels, renouvelables.
- Votre crédit immo actuel s’il continue après l’opération (achat d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire).
- Votre loyer seulement si vous êtes encore locataire : il disparaît du calcul quand vous achetez votre résidence principale.
Exemple chiffré
Un couple propriétaire gagne 4 200 € nets par mois et rembourse 250 € de crédit auto. Il emprunte 200 000 € sur 25 ans à 3,40 %.
- Mensualité hors assurance : 991 €
- Assurance emprunteur (0,30 % par an du capital) : 50 €
- Total des charges : 991 + 50 + 250 = 1 291 €
- Taux d’endettement : 1 291 ÷ 4 200 = 30,7 %
Le dossier respecte le seuil de 35 %. À 35 %, ce couple pourrait consacrer au plus 1 470 € par mois à ses crédits, soit 1 220 € pour le prêt immo une fois le crédit auto déduit.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Le seuil à respecter
35 % assurance comprise et 25 ans de durée au plus, selon la norme du HCSF maintenue le 15 septembre 2026. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers. Voir le taux d’endettement maximum en 2026.
Propriétaire qui achète un bien locatif
Les loyers attendus sont en général retenus à 70 %. Selon la méthode de la banque, le même dossier peut afficher 43 % ou 33 % d’endettement : voir l’exemple détaillé dans le taux d’endettement d’un particulier propriétaire.
Faire baisser le taux avant la demande de prêt
- solder le crédit auto avec votre épargne si c’est possible ;
- comparer les assurances emprunteur : la délégation fait souvent baisser la mensualité ;
- allonger la durée dans la limite de 25 ans ;
- si votre prêt actuel est cher, envisager de le renégocier ou de le faire racheter.
Questions fréquentes
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’endettement d’un prêt immo ?
Oui, depuis la norme du HCSF de 2022.
Un prêt à taux zéro compte-t-il ?
Oui, sa mensualité s’ajoute aux autres, même si elle ne porte pas d’intérêts.
La banque compte-t-elle mon épargne ?
Pas dans le taux d’endettement, mais elle renforce votre dossier, surtout si vous dépassez 35 %.
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Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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