Vous êtes propriétaire de votre maison, en tout ou en partie, et vous avez un projet à financer. Votre bien peut servir de garantie à un nouveau prêt. C’est le principe de l’hypothèque maison. Elle est souvent utilisée dans un rachat de crédit pour propriétaire, pour regrouper des prêts en cours et dégager une somme pour un projet.
En 2 minutes : découvrez votre nouvelle mensualité avec notre simulation gratuite de rachat de crédit, sans engagement.
Voici comment cela fonctionne, ce que cela coûte et dans quelles limites la banque accepte de prêter.
Hypothéquer sa maison : de quoi parle-t-on ?
Une hypothèque est une garantie. Vous gardez votre maison, vous y vivez, vous pouvez la louer ou la vendre. Mais la banque obtient un droit sur le bien tant que le prêt n’est pas remboursé. Si le bien est vendu avant la fin du prêt, le capital restant dû est remboursé sur le prix de vente.
Pour un prêt, on parle d’hypothèque conventionnelle : elle est consentie par vous, dans un contrat. Elle doit être établie par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Le montant inscrit est en général un peu supérieur au prêt, pour couvrir les intérêts et les frais.
À la fin du remboursement, l’hypothèque s’éteint d’elle-même un an après la dernière échéance prévue. Vous n’avez rien à faire. Si vous remboursez par anticipation ou vendez plus tôt, il faut une mainlevée chez le notaire.
Hypothéquer sa maison pour emprunter : pour quels projets ?
Un prêt sur hypothèque n’est pas réservé à l’achat d’un logement. Un propriétaire peut l’utiliser pour :
- financer des travaux de rénovation ou d’agrandissement ;
- aider un enfant à démarrer ses études ou son premier achat ;
- regrouper un prêt immobilier et des crédits à la consommation en une seule mensualité ;
- obtenir une trésorerie dans un rachat de crédit pour un projet personnel.
Votre maison est déjà payée ? Vous pouvez emprunter en la mettant en garantie. Elle n’est pas encore payée ? L’hypothèque peut porter sur la valeur du bien au-delà du capital restant dû. Notre page sur le prêt hypothécaire pour propriétaire détaille les deux situations.
Ce que coûte un crédit avec hypothèque
Une hypothèque a un coût, payé au moment de la signature chez le notaire. Il comprend :
- les émoluments du notaire, fixés par un barème ;
- la taxe de publicité foncière, de 0,715 % des sommes garanties ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les frais de formalités.
En ordre de grandeur, comptez de 1 % à 2 % du montant emprunté. Pour 75 000 €, cela représente environ 750 à 1 500 €. Si vous remboursez avant le terme, la mainlevée coûte en général de 0,3 % à 0,6 % du montant emprunté, selon la taille du prêt.
Ces frais sont intégrés au calcul du TAEG. Ce taux, qui comprend intérêts, assurance et frais, ne peut pas dépasser le taux d’usure. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, le taux d’usure est de 4,09 % pour un prêt immobilier à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Les limites fixées par les banques
La valeur de votre maison ne suffit pas. La banque regarde d’abord si vous pouvez rembourser. Elle applique la norme du Haut Conseil de stabilité financière, maintenue en septembre 2026 :
- un taux d’endettement de 35 % maximum des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de 25 ans maximum.
Une marge de dérogation existe, mais elle reste encadrée et n’est pas automatique. Pour connaître votre situation, utilisez notre calculatrice de taux d’endettement.
La banque regarde aussi la valeur du bien. En pratique, le montant prêté reste bien en dessous de cette valeur, pour garder une marge de sécurité.
Exemple chiffré : un couple propriétaire d’une maison payée
Claire et Marc ont une maison estimée à 320 000 €, entièrement payée. Ils gagnent 4 200 € nets par mois à deux. Ils remboursent trois crédits à la consommation :
- un crédit auto : 380 € par mois, 14 000 € restant dus ;
- un prêt personnel : 290 € par mois, 11 000 € restant dus ;
- un crédit renouvelable : 150 € par mois, 5 000 € restant dus.
Total : 820 € par mois. Leur taux d’endettement est de 820 ÷ 4 200 = 19,52 %. Ils veulent aussi 40 000 € pour refaire la toiture et isoler les combles.
Le nouveau prêt hypothécaire regroupe :
- 30 000 € de crédits repris (14 000 + 11 000 + 5 000) ;
- 40 000 € pour les travaux ;
- 5 000 € de frais (garantie, dossier, éventuelles indemnités de remboursement anticipé).
Soit 75 000 € sur 15 ans (180 mois), à 4,20 % de taux nominal. La mensualité d’un prêt amortissable se calcule ainsi :
M = C × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), avec C le capital, t le taux mensuel (4,20 % ÷ 12 = 0,35 %) et n le nombre de mois.
M = 75 000 × 0,0035 ÷ (1 − 1,0035 puissance −180) = 562,31 € hors assurance. Avec une assurance de 0,30 % par an du capital initial, soit 18,75 € par mois, la mensualité passe à 581,06 €.
Résultat :
- mensualité avant : 820 € pour 30 000 € de crédits ;
- mensualité après : 581,06 € pour 30 000 € de crédits repris et 40 000 € de travaux ;
- taux d’endettement après : 581,06 ÷ 4 200 = 13,83 %.
Le coût des intérêts sur 15 ans est de 562,31 × 180 − 75 000 = 26 216,30 €, plus 3 375 € d’assurance. C’est le prix de l’opération. Il faut le comparer au gain mensuel et à l’intérêt du projet.
Hypothèque ou rachat classique ?
Si vous avez déjà un prêt immobilier en cours, la question peut être de le regrouper avec vos autres crédits. Le prêt reste alors garanti par le bien. Lisez notre guide pour regrouper un prêt immobilier et des crédits conso, ou la page dédiée au rachat de crédit immobilier.
Pour choisir le bon interlocuteur, consultez notre article sur l’organisme de rachat de crédit pour propriétaire. Pour préparer votre dossier, voyez les étapes d’une demande de rachat de crédit.
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer sa maison si elle n’est pas entièrement payée ?
Oui. La garantie porte sur la valeur du bien. La banque tient compte du capital restant dû sur le prêt en cours, souvent repris dans la nouvelle opération.
Combien coûte une hypothèque maison ?
Comptez de 1 % à 2 % du montant emprunté chez le notaire. La mainlevée, si vous remboursez avant le terme, coûte en général de 0,3 % à 0,6 % du montant emprunté.
Combien peut-on emprunter avec un prêt sur hypothèque ?
Le montant dépend d’abord de vos revenus : vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. La valeur du bien fixe ensuite un plafond.
Peut-on vendre une maison hypothéquée ?
Oui. Le notaire rembourse le capital restant dû sur le prix de vente, puis fait la mainlevée de l’hypothèque.
Votre projet, votre simulation
Un crédit avec hypothèque peut alléger votre budget et financer un projet. Il allonge aussi la durée et augmente le coût total. Pour voir ce que cela donne avec vos chiffres, faites votre simulation. Un conseiller StopCredits vous rappelle pour étudier votre dossier.
Prêt avec hypothèque, emprunt hypothécaire : est-ce la même chose ?
Oui. On parle de prêt avec hypothèque, d’emprunt hypothécaire ou de financement hypothécaire pour désigner un crédit garanti par un bien immobilier. Le principe et les frais sont les mêmes : seule l’appellation change.
Retrouvez tous nos guides du rachat de crédit pour propriétaire.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.