Vous êtes propriétaire et retraité, ou bientôt à la retraite ? Vous pouvez encore financer un projet : des travaux, une voiture, une aide à vos enfants. Le calcul du taux d’endettement suit les mêmes règles que pour un actif. Mais quelques points changent : les revenus retenus, l’âge en fin de prêt et l’assurance. Voici comment faire le calcul, avec deux exemples chiffrés. Cette étape est aussi la base d’un rachat de crédit pour propriétaire.
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La règle des 35 % s’applique aussi aux retraités
Il n’y a pas de règle spéciale pour les retraités. La norme du HCSF est la même pour tous :
- un taux d’endettement de 35 % des revenus nets au plus, assurance comprise ;
- une durée de prêt immobilier de 25 ans au plus (27 ans en cas de différé) ;
- 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles.
Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026. Notre article sur le taux d’endettement maximum détaille ces points.
La formule reste simple : mensualités de crédit ÷ revenus nets × 100. Vous pouvez la tester avec notre calculatrice de taux d’endettement.
Quels revenus sont retenus pour un retraité ?
Le relevé de pension est la pièce centrale du dossier. L’établissement retient en général :
- la pension de base ;
- la retraite complémentaire ;
- la pension de réversion, si vous en percevez une ;
- les revenus locatifs, souvent pondérés à 70 % ;
- certains revenus du patrimoine, s’ils sont réguliers et justifiés.
Bonne nouvelle : une pension est un revenu stable. Elle ne dépend pas d’un employeur. C’est un atout pour votre dossier. Si vous louez un bien, lisez notre guide sur les revenus locatifs dans le taux d’endettement.
Exemple 1 : un retraité avec un projet de travaux
Bernard a 68 ans. Il est propriétaire de sa maison. Ses revenus :
- pension de base : 1 750 € ;
- retraite complémentaire : 850 € ;
- total : 2 600 € nets par mois.
Ses crédits en cours :
- fin de prêt immobilier : 410 € par mois ;
- crédit travaux : 320 € par mois ;
- total : 730 €.
Taux d’endettement : 730 ÷ 2 600 × 100 = 28,08 %.
Le plafond de 35 % donne 2 600 × 0,35 = 910 €. La marge est de 910 − 730 = 180 € par mois. Bernard peut donc envisager un petit projet en plus, si son reste à vivre le permet. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la mensualité maximale.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple 2 : le passage à la retraite
C’est le point le plus important. À la retraite, les revenus baissent souvent. Le taux d’endettement monte alors, même si les crédits ne changent pas.
Sylvie a 61 ans. Elle gagne 5 000 € nets par mois. Elle rembourse 1 400 € de crédits. Son taux actuel : 1 400 ÷ 5 000 × 100 = 28 %.
Dans deux ans, sa pension sera de 3 300 €. Avec les mêmes crédits, son taux passera à 1 400 ÷ 3 300 × 100 = 42,42 %.
Le plafond de 35 % sur 3 300 € donne 1 155 €. Il faudrait donc réduire ses mensualités d’environ 245 € par mois pour rester sous la norme.
L’établissement tient compte de cette baisse future dès l’étude du dossier, si le prêt dure au-delà de la date de départ. Il peut demander une estimation de vos pensions. Anticiper permet de choisir la bonne durée et le bon montant.
Âge et durée : ce qui change après 60 ans
L’âge en fin de prêt
Il n’existe pas d’âge maximum fixé par la loi. Mais chaque assureur fixe un âge limite pour ses garanties, souvent autour de 75 ans, parfois plus. L’établissement en tient compte pour la date de fin du prêt. Plus vous êtes âgé, plus la durée possible se réduit. Une durée plus courte donne une mensualité plus élevée, donc un taux d’endettement plus haut.
L’assurance emprunteur
Elle coûte plus cher avec l’âge. Or elle entre dans le calcul des 35 %. Quelques repères :
- depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais ;
- le questionnaire de santé est supprimé seulement si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Pour un retraité, il reste donc en général demandé ;
- comparer plusieurs contrats peut faire baisser la mensualité.
Le bien comme garantie
Votre maison peut servir de garantie, par exemple avec une hypothèque. Cela peut rassurer l’établissement et aider pour la durée ou le taux. Le taux reste plafonné par le taux d’usure. Au 4e trimestre 2026, pour un prêt immobilier à taux fixe, il est de 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à 20 ans et plus.
Comment garder un bon taux d’endettement à la retraite ?
- Faites le calcul avec vos futures pensions, pas avec votre salaire actuel.
- Soldez les petits crédits avant le départ, si votre épargne le permet.
- Regroupez vos prêts en un seul pour baisser la mensualité. La durée s’allonge et le coût total augmente : comparez bien. Voir notre guide pour regrouper ses crédits.
- Vérifiez votre reste à vivre, car les dépenses de santé peuvent augmenter. Notre méthode : calcul du reste à vivre.
Vous êtes en couple ? Vos deux pensions peuvent s’additionner. Lisez notre article sur le taux d’endettement d’un couple.
Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer votre taux d’endettement deux fois : avec vos revenus actuels, puis avec vos pensions.
Conclusion
Un retraité propriétaire peut encore emprunter. La règle des 35 % s’applique comme pour un actif. Les points clés sont la baisse des revenus au départ en retraite, l’âge en fin de prêt et le coût de l’assurance. Pour savoir ce que votre projet peut donner, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Un retraité peut-il dépasser 35 % d’endettement ?
Le plafond est le même pour tous. Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, mais rien n’est garanti. Mieux vaut viser moins de 35 %.
Ma pension de réversion compte-t-elle ?
Oui, en général. C’est un revenu régulier. Elle s’ajoute à vos autres pensions dans le calcul.
Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?
La loi ne fixe pas d’âge limite. En pratique, la limite vient surtout de l’âge maximum fixé par l’assurance emprunteur, variable selon les contrats.
Faut-il faire le calcul avant de partir à la retraite ?
Oui. Si votre prêt dure après votre départ, faites le calcul avec vos futures pensions. C’est ce que fera l’établissement.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.