Vous êtes propriétaire et vous avez un projet : des travaux, un achat, une aide à un proche ? La première question est simple : combien pouvez-vous emprunter ? C’est votre capacité d’emprunt. Elle dépend de vos revenus, de vos crédits en cours, de la durée et du taux. Voici la méthode en trois étapes, avec un exemple chiffré. Elle vaut aussi pour un rachat de crédit pour propriétaire avec trésorerie.
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Capacité d’emprunt et taux d’endettement : la différence
Ces deux notions sont liées, mais elles ne disent pas la même chose :
- Le taux d’endettement est un pourcentage : la part de vos revenus qui part en crédits.
- La mensualité maximale est un montant par mois : ce que vous pouvez rembourser en restant sous le plafond.
- La capacité d’emprunt est un capital : la somme que cette mensualité permet de financer.
On part donc du taux d’endettement pour arriver à la capacité d’emprunt.
Les règles à connaître en 2026
Le HCSF fixe le cadre pour les prêts immobiliers :
- taux d’endettement de 35 % des revenus nets au plus, assurance comprise ;
- durée de 25 ans au plus, ou 27 ans en cas de différé ;
- 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles.
Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026. Autre limite : le taux d’usure. C’est le taux maximum autorisé, assurance et frais compris. Au 4e trimestre 2026, pour un prêt immobilier à taux fixe :
- 4,09 % pour une durée de moins de 10 ans ;
- 4,68 % de 10 ans à moins de 20 ans ;
- 5,40 % à 20 ans et plus.
Pour le détail de la norme, voyez notre article sur le taux d’endettement d’un prêt immobilier.
Étape 1 : calculer votre taux d’endettement actuel
Additionnez vos revenus nets mensuels : salaires, pensions, revenus d’activité, et 70 % de vos loyers si vous louez un bien. Additionnez ensuite toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise.
Taux d’endettement = mensualités ÷ revenus × 100
Le plus simple est d’utiliser notre calculatrice de taux d’endettement. Si vous percevez des loyers, lisez aussi notre guide sur les revenus locatifs dans le taux d’endettement.
Étape 2 : trouver votre mensualité disponible
Multipliez vos revenus par 35 %. Retirez vos mensualités actuelles. Le résultat est la mensualité encore possible.
Mensualité disponible = revenus × 0,35 − crédits en cours
Attention : ce montant inclut l’assurance. Il faut donc retirer le coût de l’assurance pour connaître la part qui rembourse le capital et les intérêts. Notre article sur la mensualité maximale détaille ce calcul.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Étape 3 : convertir la mensualité en capital
On utilise la formule d’un prêt à mensualités constantes :
Capital = mensualité × (1 − (1 + t) puissance −n) ÷ t
Ici, t est le taux annuel divisé par 12, et n le nombre de mois. Pas besoin de faire le calcul à la main : un tableur ou un simulateur le fait pour vous.
Exemple chiffré : un couple propriétaire
Claire et Thomas sont propriétaires de leur maison. Ils gagnent ensemble 4 000 € nets par mois. Ils remboursent un prêt de 600 € par mois, assurance comprise.
- Taux actuel : 600 ÷ 4 000 × 100 = 15 %.
- Plafond : 4 000 × 0,35 = 1 400 €.
- Mensualité disponible : 1 400 − 600 = 800 €, assurance comprise.
- Assurance estimée : 30 € par mois. Reste 770 € pour le capital et les intérêts.
Voici le capital que 770 € par mois permettent de financer, hors frais :
- sur 15 ans à 3,60 % : environ 106 974 € ;
- sur 20 ans à 3,80 % : environ 129 304 € ;
- sur 25 ans à 3,90 % : environ 147 416 €.
Ces taux restent sous les taux d’usure du 4e trimestre 2026. Plus la durée est longue, plus la capacité monte. Mais le coût total du crédit monte aussi. Il faut trouver le bon équilibre.
Ces montants sont des ordres de grandeur. Ils ne valent pas offre de prêt. Chaque établissement étudie aussi votre profil, votre épargne et votre stabilité.
Ce qui fait varier votre capacité d’emprunt
Les revenus retenus
Un salaire en CDI est retenu en entier. Les primes, les revenus d’un indépendant ou les loyers sont souvent lissés ou pondérés. Si vous êtes à votre compte, lisez notre article sur le taux d’endettement d’un indépendant.
Les crédits en cours
Chaque crédit conso réduit votre marge. Un crédit auto de 250 € par mois, c’est 250 € de moins pour votre projet. Voir notre article sur le taux d’endettement et crédit conso.
Le reste à vivre
Même sous 35 %, l’établissement vérifie ce qui vous reste pour vivre une fois les crédits payés. Un foyer avec des enfants a besoin d’un reste à vivre plus élevé. Notre méthode : calcul du reste à vivre.
Votre bien immobilier
En tant que propriétaire, votre bien peut servir de garantie. Cela peut aider à obtenir une durée plus longue ou un meilleur taux.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Soldez un petit crédit avec votre épargne, si cela ne vous met pas en difficulté.
- Regroupez vos prêts pour baisser vos mensualités et libérer de la marge. La durée s’allonge et le coût total augmente. Voir notre guide pour regrouper ses crédits.
- Empruntez à deux si vous êtes en couple. Voir le taux d’endettement d’un couple.
- Comparez les assurances : une assurance moins chère libère de la mensualité.
Le point de départ reste le même : calculer votre taux d’endettement avec vos chiffres réels.
Conclusion
La capacité d’emprunt d’un propriétaire se calcule en trois étapes : le taux d’endettement, la mensualité disponible, puis le capital. Durée, taux et assurance font varier le résultat. Pour connaître la somme possible pour votre projet, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt simplement ?
Multipliez vos revenus nets par 0,35, retirez vos crédits en cours et l’assurance. Convertissez ensuite cette mensualité en capital selon la durée et le taux.
La capacité d’emprunt inclut-elle les frais ?
Non. Les frais de dossier, de garantie ou de notaire s’ajoutent. Ils réduisent la somme réellement disponible pour le projet.
Être propriétaire augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Pas directement, car le calcul repose sur les revenus. Mais le bien peut servir de garantie, ce qui peut améliorer la durée ou le taux.
Peut-on emprunter sur 30 ans ?
Pour un prêt immobilier, la norme du HCSF limite la durée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé. Au-delà, il faut entrer dans les 20 % de dérogations.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.