Vous êtes propriétaire et vous avez un projet : des travaux, un achat, une voiture ? Avant de déposer un dossier, il faut calculer son taux d’endettement. C’est le premier chiffre qu’un établissement prêteur regarde. Le calcul est simple, mais quelques erreurs reviennent souvent. Voici la formule, la méthode pas à pas et un exemple chiffré. Ce calcul est aussi le point de départ d’un rachat de crédit pour propriétaire.
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Le taux d’endettement, c’est quoi ?
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus qui sert à rembourser vos crédits. On l’appelle aussi taux d’effort. Plus il est bas, plus vous avez de marge pour un nouveau projet.
Le plafond de référence est fixé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) : 35 % des revenus nets, assurance comprise. La durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans en cas de différé. Les établissements peuvent sortir de ce cadre pour 20 % de leurs dossiers. Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026. Pour en savoir plus, lisez notre article sur la règle des 35 %.
La formule pour calculer son taux d’endettement
La formule tient en une ligne :
Taux d’endettement = (total des charges de crédit ÷ total des revenus nets) × 100
On prend des montants mensuels. Les revenus sont les revenus nets avant impôt. Les charges sont les mensualités de vos crédits, assurance comprise. C’est tout.
Vous préférez ne pas faire le calcul à la main ? Notre calculatrice de taux d’endettement le fait pour vous en quelques secondes.
Le calcul pas à pas
Étape 1 : listez vos revenus mensuels
Notez vos revenus nets avant impôt. Pour un salarié, c’est le net avant impôt de la fiche de paie. Si vous touchez un 13e mois, lissez-le sur 12 mois. Ajoutez les pensions de retraite et une partie des loyers perçus, souvent 70 %. Le détail est dans notre guide sur les revenus qui comptent dans le taux d’endettement.
Étape 2 : listez vos charges de crédit
Notez chaque mensualité de crédit en cours :
- le prêt immobilier de votre résidence principale ;
- les prêts d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire ;
- les crédits auto, travaux ou prêts personnels ;
- les crédits renouvelables ;
- les pensions alimentaires que vous versez.
Pour la liste complète, voyez notre article sur les charges du taux d’endettement.
Étape 3 : divisez et multipliez par 100
Divisez le total des charges par le total des revenus. Multipliez le résultat par 100. Vous obtenez un pourcentage.
Étape 4 : comparez à 35 %
Si vous êtes sous 35 %, vous avez une marge. Si vous êtes au-dessus, il existe des solutions. Nous les détaillons plus bas.
Exemple chiffré
Nadia est propriétaire de son appartement. Elle gagne 2 750 € nets par mois, sur 13 mois.
- Revenu mensuel lissé : 2 750 × 13 ÷ 12 = 2 979,17 €.
- Prêt immobilier, assurance comprise : 760 €.
- Crédit auto : 190 €.
- Crédit renouvelable : 50 €.
- Total des charges : 1 000 €.
Taux d’endettement : 1 000 ÷ 2 979,17 × 100 = 33,57 %.
Le plafond de 35 % correspond à 2 979,17 × 0,35 = 1 042,71 €. La marge de Nadia est donc de 1 042,71 − 1 000 = 42,71 € par mois.
Attention : si Nadia oublie son 13e mois, elle divise par 2 750 €. Elle trouve alors 1 000 ÷ 2 750 × 100 = 36,36 %. Elle croit être au-dessus de 35 %, alors qu’elle est en dessous. Une petite erreur change tout.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Les erreurs fréquentes
Oublier l’assurance emprunteur
La mensualité retenue inclut l’assurance. C’est l’oubli le plus courant. Sur un prêt immobilier, l’assurance peut peser plusieurs dizaines d’euros par mois.
Prendre le net après impôt
Depuis la norme du HCSF, on calcule sur le revenu net avant impôt. Prendre le net après impôt fait monter votre taux à tort.
Oublier un crédit renouvelable
Une réserve d’argent peu utilisée compte quand même. Certains établissements retiennent une mensualité même si vous n’avez rien tiré dessus. Pensez à fermer celles qui ne servent plus.
Compter des dépenses courantes
Les courses, l’énergie, les impôts ou les abonnements ne sont pas des charges de crédit. Ils n’entrent pas dans le taux d’endettement. Ils comptent en revanche dans le reste à vivre. Voyez notre méthode de calcul du reste à vivre.
Compter un crédit qui se termine
Un crédit qui s’arrête dans deux mois compte encore aujourd’hui. Mais signalez sa date de fin. Certains établissements en tiennent compte.
Cas particuliers
- En couple : si vous empruntez à deux, additionnez les revenus et les charges des deux. Voir le taux d’endettement d’un couple.
- À la retraite : on retient le montant de la pension. Voir le taux d’endettement à la retraite.
- À votre compte : on retient en général une moyenne sur plusieurs années de revenus.
Et après le calcul ?
Votre taux vous dit si vous avez de la marge. Il ne dit pas tout. Un établissement regarde aussi votre reste à vivre, votre épargne et la stabilité de vos revenus. Votre statut de propriétaire est aussi un atout : votre bien peut servir de garantie.
Si votre taux dépasse 35 %, lisez notre guide si votre taux d’endettement dépasse 35 %. Si vous voulez savoir combien vous pouvez emprunter, voyez notre article sur la capacité d’emprunt.
Pour vérifier vos chiffres, refaites le calcul avec notre outil de calcul en ligne. Il affiche votre taux et votre marge mensuelle.
Conclusion
Pour calculer son taux d’endettement, il suffit de diviser ses charges de crédit par ses revenus nets, puis de multiplier par 100. Le plus important est de ne rien oublier : l’assurance, le 13e mois, les crédits renouvelables. En tant que propriétaire, vous avez souvent plus de solutions que vous ne le pensez. Pour étudier votre projet, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Faut-il prendre le salaire net avant ou après impôt ?
Avant impôt. C’est la règle depuis la norme du HCSF. Le chiffre figure sur votre fiche de paie.
L’assurance du prêt compte-t-elle ?
Oui. La mensualité retenue inclut l’assurance emprunteur. C’est écrit dans la norme : 35 % assurance comprise.
Mes factures d’énergie comptent-elles ?
Non. Seules les charges de crédit et les pensions versées comptent. Les dépenses courantes entrent dans le reste à vivre.
Un propriétaire a-t-il un calcul différent ?
La formule est la même. Mais vous n’avez pas de loyer à compter. Votre charge de logement, c’est votre prêt immobilier, s’il est encore en cours.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.