Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir où vous en êtes avant un projet ? Un simulateur de taux d’endettement vous donne la réponse en quelques secondes. Il suffit d’entrer vos revenus et vos crédits. Encore faut-il saisir les bons chiffres et bien lire le résultat. Voici le mode d’emploi, étape par étape, avec trois exemples. C’est aussi un bon point de départ avant un rachat de crédit pour propriétaire.
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À quoi sert un simulateur de taux d’endettement ?
Il fait le calcul à votre place :
Taux d’endettement = (charges de crédit ÷ revenus nets) × 100
Puis il compare le résultat au plafond fixé par le HCSF : 35 % des revenus nets, assurance comprise. La durée d’un prêt immobilier est limitée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé. Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.
Notre simulateur de taux d’endettement fait ce calcul pour vous. Vous pouvez faire autant d’essais que vous voulez.
Étape 1 : saisir vos revenus
Entrez vos revenus nets mensuels, avant impôt. Pensez à :
- lisser votre 13e mois sur 12 mois ;
- ajouter vos primes régulières, divisées par 12 ;
- ajouter vos pensions de retraite ;
- ajouter 70 % des loyers que vous percevez, si vous louez un bien.
En couple, si vous empruntez à deux, additionnez les revenus des deux. Laissez de côté les allocations familiales pour un calcul prudent. Le détail est dans notre guide sur les revenus qui comptent.
Étape 2 : saisir vos charges
Entrez chaque mensualité de crédit, assurance comprise :
- le prêt immobilier, s’il est en cours ;
- les crédits auto, travaux ou personnels ;
- les crédits renouvelables ;
- les pensions alimentaires que vous versez.
Ne saisissez pas vos dépenses courantes : courses, énergie, impôts. Elles ne font pas partie du taux. Et en tant que propriétaire, vous n’avez pas de loyer à saisir. La liste complète est dans notre article sur les charges du taux d’endettement.
Étape 3 : lire le résultat
Le simulateur affiche votre taux d’endettement. Trois repères vous aident ensuite à lire votre situation.
Trois zones de lecture
- Zone confortable : votre taux est nettement sous 35 %. Vous avez de la marge pour un projet.
- Zone limite : vous êtes proche de 35 %. Un projet reste possible, mais la marge est faible. Chaque euro compte.
- Zone à ajuster : vous dépassez 35 %. Il faut ajuster votre situation avant un nouveau crédit. Des solutions existent.
La marge
Vous pouvez la calculer vous-même. C’est l’écart entre vos charges actuelles et le plafond de 35 %. Elle se calcule ainsi : (revenus × 0,35) − charges. Si elle est positive, c’est la somme encore disponible chaque mois. Si elle est négative, c’est le montant à réduire.
La mensualité possible
C’est la mensualité maximale d’un nouveau crédit, sans dépasser 35 %. Elle est égale à la marge. Pour aller plus loin, lisez notre article sur la mensualité maximale.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Trois exemples pour bien lire le résultat
Zone confortable : Paul
Paul est propriétaire. Il gagne 3 000 € nets par mois. Ses crédits lui coûtent 900 €.
- Taux : 900 ÷ 3 000 × 100 = 30 %.
- Plafond : 3 000 × 0,35 = 1 050 €.
- Marge : 1 050 − 900 = 150 € par mois.
Avec 150 € par mois sur 7 ans, à un taux de 5 % hors assurance, Paul pourrait financer environ 10 613 €. C’est un ordre de grandeur, pas une offre.
Zone limite : Nadia
Nadia gagne 2 979,17 € par mois, 13e mois lissé. Ses crédits lui coûtent 1 000 €.
- Taux : 1 000 ÷ 2 979,17 × 100 = 33,57 %.
- Marge : 2 979,17 × 0,35 − 1 000 = 42,71 € par mois.
Sur 5 ans, à 4,50 % hors assurance, cela représente environ 2 291 €. La marge est faible. Avant un projet, Nadia a intérêt à alléger ses charges. Notre méthode pour calculer son taux d’endettement montre son cas en détail.
Zone à ajuster : Éric
Éric gagne 3 800 € par mois. Ses crédits lui coûtent 1 580 €.
- Taux : 1 580 ÷ 3 800 × 100 = 41,58 %.
- Marge : 3 800 × 0,35 − 1 580 = − 250 € par mois.
Il doit réduire ses charges de 250 € pour repasser sous 35 %. Un regroupement de ses crédits pourrait l’y aider. Ses options sont chiffrées dans notre guide si votre taux d’endettement dépasse 35 %.
Les erreurs de saisie à éviter
- Saisir la mensualité hors assurance : le taux sera trop bas.
- Saisir le net après impôt : le taux sera trop haut.
- Oublier un crédit renouvelable : il compte, même peu utilisé.
- Compter les loyers perçus en entier : la plupart des établissements n’en retiennent que 70 %.
- Mélanger mensuel et annuel : tout doit être saisi par mois.
Ce que le simulateur ne dit pas
Un simulateur donne une première idée. Il ne remplace pas l’étude d’un dossier. Un établissement regarde aussi :
- votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste après vos charges fixes ;
- la stabilité de vos revenus et de votre emploi ;
- votre épargne ;
- la valeur de votre bien et le capital restant dû.
Pour le reste à vivre, voyez notre méthode de calcul du reste à vivre. Pour savoir combien emprunter au total, lisez notre article sur la capacité d’emprunt.
Tester plusieurs scénarios
Le vrai intérêt d’un simulateur, c’est de comparer. Faites un premier calcul avec votre situation actuelle. Puis testez :
- sans le crédit renouvelable ;
- avec un petit crédit soldé ;
- avec les revenus de votre conjoint ;
- avec une mensualité unique après regroupement.
Vous verrez tout de suite quelle piste fait passer votre résultat sous 35 %. Lancez vos essais sur notre calculatrice en ligne.
Conclusion
Un simulateur de taux d’endettement vous dit en quelques secondes où vous en êtes. Saisissez des revenus nets avant impôt et des mensualités assurance comprise. Lisez votre taux, puis calculez votre marge. En tant que propriétaire, votre bien reste un atout, même au-dessus de 35 %. Pour étudier votre projet en détail, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui. Notre calculatrice est gratuite. Vous pouvez refaire le calcul autant de fois que vous voulez.
Le résultat vaut-il accord de financement ?
Non. C’est une estimation. Seule l’étude complète d’un dossier par un établissement prêteur compte.
Que faire si le résultat dépasse 35 % ?
Calculez l’écart avec 35 %. Puis testez des scénarios : solder un petit crédit, regrouper, ajouter un co-emprunteur.
Dois-je saisir ma taxe foncière ?
Non. C’est un impôt, pas une charge de crédit. Elle compte dans le reste à vivre, pas dans le taux.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.