Propriétaire au Bouscat, vous avez peut-être acheté votre maison, puis un petit logement mis en location pour préparer l’avenir. Deux prêts immobiliers, un crédit auto, un crédit renouvelable : la somme des mensualités finit par dépasser le plafond d’endettement, même lorsque les loyers rentrent chaque mois. Un rachat de crédit propriétaire peut réunir les deux prêts immobiliers et les crédits à la consommation en un seul, garanti par votre maison. Encore faut-il savoir comment les loyers sont comptés.
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Le marché immobilier au Bouscat en chiffres
Le Bouscat compte 25 081 habitants selon l’INSEE (recensement 2023, publié en décembre 2025). Commune de Bordeaux Métropole limitrophe de Bordeaux, elle est desservie par la ligne D du tramway, prolongée en février 2020 de la station Mairie du Bouscat jusqu’à Eysines. Le parc compte 56,6 % d’appartements et 43,4 % de maisons, et 55,3 % des ménages sont propriétaires de leur logement (INSEE). L’a’urba classe la commune parmi les moins accessibles de la métropole en matière de prix.
- Prix médian des maisons : 5 000 €/m², en recul de 3,04 % (DVF, DGFiP, millésime 2025).
- Prix médian des appartements : 3 563 €/m², en recul de 1,79 % (même source).
- Taux de taxe foncière sur le bâti : 49,00 % en 2025 (DGFiP, fichier REI).
L’écart entre maisons et appartements dépasse 1 400 € par mètre carré. Pour un propriétaire de maison, cela signifie qu’un regroupement important peut rester modeste au regard de la valeur du bien engagé en garantie, sans qu’il soit nécessaire d’hypothéquer aussi le logement mis en location.
Maison et investissement locatif : ce que la valeur de votre maison permet
Un couple de salariés de 45 et 47 ans gagne 5 000 € nets par mois. Il est propriétaire d’une maison de 100 m² au Bouscat, estimée à environ 500 000 € au prix médian local (100 × 5 000 €), et d’un studio loué 600 € par mois. Comme le font couramment les prêteurs, seuls 70 % des loyers sont retenus, soit 420 € : le revenu pris en compte est de 5 420 €. Ses crédits :
- prêt immobilier de la maison : 125 000 € restant dû à 1,60 %, 12 ans restants, soit 954,63 € + 40 € d’assurance ;
- prêt immobilier du studio : 80 000 € restant dû à 2,00 %, 15 ans restants, soit 514,81 € + 20 € d’assurance ;
- prêt auto : 26 000 € à 6,20 % sur 60 mois, soit 505,07 € ;
- crédit renouvelable : 4 000 €, soit 201,63 € par mois.
Total : 2 236,14 € par mois, soit 41,3 % des revenus retenus, au-dessus du plafond de 35 % assurance comprise fixé par le HCSF. Il reste 274 636 € à payer.
Le regroupement garanti par la maison
Le nouveau prêt reprend 235 000 € de capital restant dû, 1 800 € d’indemnités de remboursement anticipé (six mois d’intérêts sur chacun des deux prêts immobiliers) et environ 5 500 € de frais : 242 300 €, soit 48,5 % de la valeur de la maison. Sur 15 ans, la durée restante du prêt du studio, à 3,55 % hors assurance, la mensualité est de 1 738,12 €, plus 52,50 € d’assurance, soit 1 790,62 € par mois.
- Taux d’endettement : 41,3 % avant, 33,0 % après.
- Gain sur le budget : 445,52 € par mois.
- Coût total : 322 312 € remboursés contre 274 636 € restant à payer, soit 47 676 € de surcoût. Il vient surtout des deux prêts immobiliers à 1,60 % et 2,00 % remplacés par un prêt plus cher, et de l’allongement de trois ans du prêt de la maison.
- TAEG estimé : environ 4,41 %, sous le taux d’usure de 4,68 % (prêts immobiliers à taux fixe de 10 à moins de 20 ans, quatrième trimestre 2026).
Les deux prêts immobiliers représentent 87,2 % des crédits regroupés : au-delà de 60 % (article R. 314-18 du Code de la consommation), l’opération relève du crédit immobilier, avec 10 jours de réflexion avant d’accepter l’offre. Côté fiscalité, si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, seuls les intérêts correspondant à la part du nouveau prêt qui rembourse le prêt du studio restent en principe déductibles : gardez la ventilation détaillée du rachat et faites vérifier ce point par votre conseil fiscal.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Le Bouscat
Nous n’avons pas d’agence au Bouscat : StopCredits accompagne ses clients à distance, par téléphone, avec un dépôt des pièces en ligne et une signature électronique. Le siège de la société est à Fargues-Saint-Hilaire, en Gironde, et nous travaillons pour des propriétaires de toute la France. L’étude de votre dossier est gratuite.
Pour un dossier avec un bien loué, prévoyez en plus des pièces habituelles le bail en cours, la dernière déclaration de revenus fonciers et les relevés bancaires montrant l’encaissement des loyers, ainsi que l’avis de taxe foncière de chacun des deux biens.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Pour approfondir : le fonctionnement de la garantie hypothécaire, le rachat de crédit immobilier et notre calculatrice de taux d’endettement. Voir aussi tous nos conseils en Gironde, ainsi que nos pages pour les propriétaires de Bordeaux et de Saint-Médard-en-Jalles.
Questions fréquentes
Pourquoi mes loyers ne sont-ils retenus qu’à 70 % ?
Les prêteurs appliquent une décote pour tenir compte de la vacance éventuelle, des charges et de la taxe foncière du bien loué. Le taux exact dépend de l’établissement, mais 70 % est la pratique la plus répandue. Un bail en cours et des loyers régulièrement encaissés renforcent le dossier.
Faut-il hypothéquer les deux biens ?
Pas forcément. Quand la maison a une valeur élevée, comme au Bouscat, elle peut suffire à garantir l’ensemble. Le studio reste alors libre de toute garantie, ce qui facilite une éventuelle revente. Le prêteur décide en fonction du montant et de la valeur des biens.
Une maison qui vaut 500 000 € permet-elle d’emprunter davantage ?
La valeur du bien encadre le montant possible, mais ce sont vos revenus qui fixent la mensualité : le plafond de 35 % d’endettement s’applique quel que soit le prix de la maison. Une valeur élevée améliore surtout la sécurité du dossier pour le prêteur.
Sources des données locales : INSEE, recensement 2023 (population, logements, statut d’occupation), données reprises par Villes à vivre et Habity ; DVF, DGFiP, millésime 2025 (prix médians au m²), via Villes à vivre ; DGFiP, fichier REI 2025 (taux de taxe foncière), via Calcunet et Habity ; Railway Gazette, 2020 (prolongement de la ligne D du tramway) ; a’urba, prix immobiliers, publication de juin 2026, données 2024 (classement des communes de la métropole).
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.