Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 30 octobre 2026
Un fonctionnaire propriétaire bénéficie d’un statut que les banques apprécient : la stabilité de l’emploi. Mais pour calculer le taux d’endettement, la question n’est pas seulement le statut. Il s’agit de savoir quels éléments de la rémunération sont retenus. Traitement, indemnités, primes : tout ne compte pas de la même façon. C’est un point essentiel avant un rachat de crédit propriétaire ou un nouveau projet.
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Le calcul de base
Le taux d’endettement se calcule ainsi : charges de crédit mensuelles, assurance comprise, divisées par les revenus nets mensuels. Le HCSF fixe le plafond à 35 %, avec une durée de 25 ans au plus, 27 ans avec un différé. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers.
Pour un fonctionnaire, la difficulté porte sur le dénominateur : les revenus retenus. Notre page sur les revenus pris en compte dans le taux d’endettement présente les règles générales.
Les éléments de rémunération retenus
Le traitement indiciaire
C’est la base de la rémunération. Il dépend de votre indice et de la valeur du point. La banque retient le montant net avant impôt, après les cotisations et la CSG-CRDS.
L’indemnité de résidence
Elle dépend de la commune d’affectation : 3 % du traitement brut en zone 1, 1 % en zone 2, rien en zone 3. Versée chaque mois, elle est en général retenue.
Le supplément familial de traitement
Le SFT est versé à partir d’un enfant à charge. Il figure sur chaque bulletin. Il peut être retenu, mais la banque regarde aussi jusqu’à quand il sera versé.
Les primes et indemnités mensuelles
La nouvelle bonification indiciaire, l’IFSE ou les indemnités de sujétion versées chaque mois sont en général retenues en totalité. Elles sont régulières et figurent sur tous les bulletins.
Les primes variables ou annuelles
Les primes versées une fois par an, ou dont le montant change, sont appréciées au cas par cas. La banque s’appuie sur vos derniers bulletins et avis d’imposition. Il n’existe pas de règle uniforme. Les heures supplémentaires irrégulières suivent souvent la même logique : la banque peut les écarter.
Titulaire, stagiaire ou contractuel
Aucune règle légale ni décision du HCSF ne fixe de condition de statut. La différence tient à l’appréciation de la stabilité des revenus :
- Titulaire : le profil le plus rassurant pour la banque.
- Contractuel en CDI de droit public : en général bien considéré.
- Stagiaire ou contractuel en CDD : la banque peut attendre la titularisation ou la fin du contrat, ou demander un co-emprunteur.
Si votre situation évolue bientôt, notre article sur le taux d’endettement en CDD ou intérim peut vous aider.
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Exemple chiffré : l’effet des primes
Madame R. est professeure titulaire. Son conjoint est salarié à temps partiel. Ils sont propriétaires de leur maison.
Leurs revenus nets mensuels
- traitement net de Madame : 2 380 € ;
- indemnité de résidence : 25 € ;
- SFT : 75 € ;
- prime mensuelle fixe : 110 € ;
- heures supplémentaires, irrégulières : environ 150 € en moyenne ;
- salaire du conjoint : 1 400 €.
Revenus retenus sans les heures supplémentaires : 3 990 €. Avec elles : 4 140 €.
Leurs crédits
- prêt immobilier : 125 000 € restant dus sur 14 ans à 2,10 %, mensualité de 859,42 € ;
- crédit à la consommation : 30 000 € restant dus sur 5 ans à 6 %, mensualité de 579,98 €.
Total des charges : 1 439,40 € par mois.
Le taux d’endettement selon les revenus retenus
- avec les heures supplémentaires : 1 439,40 ÷ 4 140 = 34,8 % ;
- sans les heures supplémentaires : 1 439,40 ÷ 3 990 = 36,1 %.
La simple prise en compte d’une prime fait passer le dossier d’un côté ou de l’autre du seuil de 35 %. D’où l’intérêt de bien documenter chaque élément de rémunération.
Avec un rachat de crédit
Le couple regroupe ses deux crédits, plus 5 000 € de frais estimés, soit 160 000 € sur 20 ans à 3,50 %. La mensualité vaut M = 160 000 × 0,002917 ÷ (1 − 1,002917−240), soit 927,94 €.
- nouveau taux d’endettement : 927,94 ÷ 3 990 = 23,3 % ;
- gain mensuel : 511,46 € ;
- total restant à payer avant le rachat : 179 182 € ;
- total à payer avec le rachat : 222 705 € ;
- surcoût : 43 523 €.
Le surcoût vient de l’allongement de la durée et du taux plus élevé que celui du prêt immobilier d’origine. La part immobilière dépasse 60 % : le régime du crédit immobilier s’applique, avec 10 jours de réflexion. Le TAEG reste sous l’usure de 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. L’assurance n’est pas comprise. Notre page sur le rachat de crédit fonctionnaire détaille cette solution.
Conseils pour présenter votre dossier
- fournissez vos trois derniers bulletins et celui de décembre, qui récapitule l’année ;
- joignez vos deux derniers avis d’imposition ;
- expliquez chaque prime : nature, périodicité, stabilité ;
- signalez une promotion ou un changement d’échelon prévu ;
- pensez à l’assurance : une assurance emprunteur adaptée aux fonctionnaires peut réduire vos charges.
Conclusion
Pour un fonctionnaire propriétaire, le taux d’endettement dépend autant de la lecture du bulletin de paie que du montant des crédits. Le traitement et les indemnités mensuelles sont en général retenus. Les primes variables restent à l’appréciation de la banque. Testez plusieurs hypothèses avec notre calculatrice de taux d’endettement, puis faites une simulation. D’autres explications vous attendent dans nos guides du taux d’endettement.
Questions fréquentes
Un fonctionnaire peut-il dépasser 35 % d’endettement ?
Les banques disposent d’une marge de 20 % de dérogations. Elle est réservée à certains dossiers et n’est jamais garantie. Le statut ne suffit pas à l’obtenir.
Le SFT est-il toujours pris en compte ?
Il figure sur chaque bulletin et peut être retenu. La banque tient compte de l’âge des enfants, car le supplément cesse quand ils ne sont plus à charge.
Les primes annuelles comptent-elles ?
Cela dépend de la banque. Certaines les intègrent en moyenne mensuelle si elles sont régulières depuis plusieurs années. D’autres les écartent.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.