Primes, 13e mois et variables : ce que la banque retient pour le taux d’endettement d’un propriétaire

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026

Vous êtes propriétaire, salarié, et une partie de votre rémunération arrive sous forme de primes, de 13e mois ou de variable ? Pour un nouveau prêt ou un rachat de crédit propriétaire, la question est simple : quelle part de ces sommes la banque va-t-elle compter dans vos revenus ? La réponse change votre taux d’endettement de plusieurs points. Cet article fait le tri entre la règle écrite et les pratiques des banques.

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La règle écrite : 35 % des revenus nets, sans définition des primes

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, pour les crédits immobiliers. La durée est limitée à 25 ans (27 ans avec un différé). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.

Le HCSF précise que l’on retient le revenu net avant impôt. En revanche, aucun texte ne dit comment traiter une prime, un 13e mois ou une commission. Chaque banque fixe sa propre méthode. Tout ce qui suit relève donc de pratiques courantes, pas d’une obligation légale. Pour revoir le calcul de base, consultez notre page sur la règle des 35 % d’endettement.

Taux d’endettement : primes et 13e mois retenus en pratique

Le 13e mois prévu au contrat

Un 13e mois inscrit dans votre contrat de travail ou dans votre convention collective est un revenu régulier. La plupart des banques l’ajoutent à vos revenus, divisé par 12. Ce n’est pas systématique : certaines ne gardent que le salaire mensuel. Votre contrat et vos bulletins de décembre servent de preuve.

Les primes récurrentes

Une prime versée chaque année (prime d’objectifs, prime de vacances, intéressement régulier) est souvent retenue. La banque regarde en général les trois derniers avis d’imposition ou les cumuls annuels de vos bulletins. Si la prime apparaît chaque année, elle a de bonnes chances d’être prise en compte.

Les variables et commissions

Pour un commercial, la part variable peut être importante. La pratique la plus répandue consiste à calculer une moyenne sur trois ans. Certaines banques se limitent à un ou deux ans. D’autres appliquent une décote, ou ne retiennent que l’année la plus basse. L’ancienneté compte : avec cinq ans de commissions régulières, le dossier est plus solide qu’avec un an.

Les primes exceptionnelles

Une prime ponctuelle, versée une seule fois, n’est en principe pas retenue. Il en va de même pour des heures supplémentaires isolées. Seules des heures supplémentaires régulières, visibles sur plusieurs années, peuvent être comptées.

Exemple chiffré : trois lectures du même salaire

Prenons Marc, propriétaire de sa résidence principale. Son salaire net mensuel est de 2 600 €. Il reçoit un 13e mois contractuel de 2 600 € et des primes variables : 3 000 € il y a deux ans, 4 800 € l’an dernier, 1 800 € cette année. La moyenne de ses primes est donc de 3 200 € par an.

Ses charges actuelles : 640 € de prêt immobilier et 180 € de crédit auto, soit 820 € par mois.

• Salaire seul : 2 600 € de revenus, taux d’endettement de 31,5 %.
• Salaire + 13e mois : 2 600 + 2 600 ÷ 12 = 2 816,67 €, taux de 29,1 %.
• Salaire + 13e mois + moyenne des primes : 2 816,67 + 3 200 ÷ 12 = 3 083,33 €, taux de 26,6 %.

Marc veut financer 15 000 € de travaux sur 7 ans, au taux de 4,90 % (hors assurance). La mensualité se calcule avec la formule M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux mensuel et n le nombre de mois :

• mensualité : 211,30 € ;
• total remboursé : 17 749,58 € ;
• coût total des intérêts : 2 749,58 €, hors assurance et frais.

Ses charges passent à 1 031,30 €. Selon la lecture de la banque, son taux d’endettement devient :

• 39,7 % avec le salaire seul ;
• 36,6 % avec le 13e mois ;
• 33,4 % avec le 13e mois et la moyenne des primes.

Le même dossier passe donc au-dessus ou en dessous du seuil de 35 % selon la méthode retenue. Vous pouvez refaire ce calcul avec vos chiffres grâce à notre calculatrice de taux d’endettement.

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Comment présenter vos primes à la banque

1. Rassemblez trois ans de preuves : avis d’imposition, bulletins de décembre avec les cumuls annuels, attestation de l’employeur si besoin.
2. Montrez la régularité : un tableau simple, année par année, rend la lecture plus claire.
3. Distinguez le contractuel du discrétionnaire : une clause du contrat qui prévoit la prime pèse plus qu’un usage.
4. Calculez le scénario prudent : faites votre budget avec le salaire seul. Si le projet tient ainsi, il tiendra aussi en cas de mauvaise année.

Pour aller plus loin sur les autres revenus pris en compte, voyez notre article sur les revenus retenus dans le taux d’endettement.

Le rachat de crédit quand les primes ne suffisent pas

Si le taux d’endettement reste trop haut même avec vos primes, un regroupement de vos prêts peut réduire la mensualité globale. Attention : une mensualité plus basse veut dire une durée plus longue, donc un coût total plus élevé. Il faut toujours comparer le total remboursé avant et après l’opération, frais compris.

Pour un regroupement dont la part immobilière atteint au moins 60 % du total, le régime du crédit immobilier s’applique, avec un délai de réflexion de 10 jours. En dessous, c’est le régime du crédit à la consommation, avec 14 jours de rétractation. Retrouvez d’autres repères dans nos guides sur le taux d’endettement.

Conclusion

Primes, 13e mois et variables ne sont pas traités de la même façon par toutes les banques. Le 13e mois contractuel et les primes récurrentes sont souvent retenus. Les variables sont lissées sur plusieurs années. Les primes exceptionnelles sont en général écartées. Préparez vos preuves et testez votre projet avec le salaire seul. Pour connaître votre situation, faites une simulation gratuite avec StopCredits.

Questions fréquentes

La banque est-elle obligée de compter mon 13e mois ?

Non. Aucun texte ne l’impose. La plupart des banques le retiennent quand il est prévu au contrat, mais certaines ne gardent que le salaire mensuel.

Sur combien d’années la banque calcule-t-elle la moyenne des primes ?

Le plus souvent sur trois ans. Certaines banques regardent un ou deux ans seulement, ou appliquent une décote. C’est une pratique, pas une règle écrite.

Le revenu retenu est-il avant ou après impôt ?

Le HCSF retient le revenu net avant impôt sur le revenu. C’est la base utilisée pour le seuil de 35 %.

Une prime exceptionnelle peut-elle aider mon dossier ?

Elle n’entre pas dans vos revenus. Elle peut en revanche renforcer votre épargne ou réduire le montant à emprunter, ce qui améliore le dossier.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.