Rachat de crédit sur un bien en indivision : accord des indivisaires et garantie pour le propriétaire

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 8 novembre 2026

Vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, avec un frère, une sœur, un ancien conjoint ou un partenaire, et vous voulez réorganiser vos crédits ? Un rachat de crédit pour propriétaire reste possible. Mais l’indivision ajoute une règle de fond : dès que le bien sert de garantie, les autres indivisaires ont leur mot à dire. Voici les règles à connaître et un exemple chiffré.

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L’indivision en quelques mots

Il y a indivision quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle. Chacune détient une quote-part : la moitié, un tiers, 60 %. C’est fréquent après une succession, ou pour un couple non marié qui achète ensemble.

Le Code civil pose un principe : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Chaque indivisaire peut donc demander à en sortir. Ce principe ouvre aussi une solution : racheter la part d’un indivisaire.

Qui décide quoi ?

Les actes à la majorité des deux tiers

Les actes d’administration, comme la gestion courante ou la mise en location, se décident à la majorité des deux tiers. Cette majorité se calcule sur les droits indivis, et non sur le nombre de personnes.

Les actes à l’unanimité

Les actes de disposition, comme la vente, demandent l’accord de tous les indivisaires. Grever le bien d’une hypothèque entre dans cette logique, car la garantie peut conduire à la vente du bien.

Ce que cela change pour la garantie

Un indivisaire ne peut pas, seul, hypothéquer efficacement l’ensemble du bien. S’il le fait, le sort de l’hypothèque dépend du partage : elle tient si le bien lui est attribué, sinon elle tombe. À l’inverse, une hypothèque consentie par tous les indivisaires reste valable, quel que soit le résultat du partage. C’est la sécurité qu’un prêteur attend.

Pour en savoir plus sur ce mécanisme, consultez notre page sur la garantie hypothécaire.

Deux situations à distinguer

Situation 1 : regrouper ses crédits en gardant l’indivision

Vous restez en indivision et vous voulez proposer le bien en garantie. Il faut alors l’accord écrit de tous les indivisaires. Chacun doit comprendre ce qu’il signe : le bien commun garantit un prêt. Si l’accord n’est pas possible, un regroupement sans garantie sur le bien peut parfois être étudié. Notre page sur le rachat de crédit sans hypothèque présente cette voie.

Situation 2 : racheter la part d’un indivisaire

Vous souhaitez devenir seul propriétaire. Vous rachetez la part de l’autre indivisaire et vous financez ce rachat par un prêt. Vous pouvez y ajouter vos crédits en cours, pour n’avoir qu’une mensualité. Le notaire rédige l’acte, et la garantie porte alors sur un bien dont vous devenez seul propriétaire.

Si un indivisaire veut vendre sa part à une personne extérieure, les autres disposent d’un droit de préemption. Ils peuvent se porter acquéreurs en priorité.

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Exemple chiffré : racheter la part de sa sœur

Prenons un frère et une sœur. Ils ont hérité de la maison familiale, estimée à 140 000 €, en indivision à parts égales. Le frère y vit et veut en devenir seul propriétaire. Il doit donc racheter la part de sa sœur, soit 70 000 €. Il perçoit 3 300 € net par mois et rembourse déjà :

• un crédit auto : 16 000 € restant dus, 380 € par mois, encore 46 mois ;
• un prêt personnel : 9 000 € restant dus, 250 € par mois, encore 40 mois.

Total : 630 € par mois, soit 19,1 % de ses revenus. Il reste 27 480 € à payer sur ces deux crédits.

Il finance le rachat de part et regroupe ses deux crédits en un seul prêt de 98 000 € : 70 000 € pour la part, 25 000 € de capital restant dû et 3 000 € de frais de dossier et de garantie. Les frais d’acte du notaire sont à prévoir en plus. Le prêt est conclu sur 18 ans, à 4,1 % hors assurance.

• Nouvelle mensualité : 642 € environ, soit 19,5 % des revenus.
• Total remboursé : 138 730 €, dont 40 730 € d’intérêts.
• Par rapport à ses crédits actuels, sa mensualité ne progresse que de 12 €, mais il s’engage sur 18 ans au lieu de 4.

La part immobilière, ici le rachat de part, représente 71 % du montant. Elle dépasse 60 %. Le prêt suit donc le régime immobilier, avec 10 jours de réflexion. Le TAEG, frais et assurance compris, doit rester sous le taux d’usure de 4,68 % des prêts de 10 à moins de 20 ans.

Le frère devient seul propriétaire avec une mensualité presque inchangée. En contrepartie, ses deux crédits de 4 ans sont étalés sur 18 ans. Leur coût augmente donc nettement. Une variante consiste à financer seulement la part et à garder les crédits à part, s’ils se terminent bientôt. Pour mesurer votre taux, utilisez notre calculatrice de taux d’endettement.

Les règles du rachat de crédit en indivision

• HCSF : 35 % des revenus nets au maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.
• Indemnités de remboursement anticipé : pour un prêt immobilier, 6 mois d’intérêts au plus, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Pour un crédit à la consommation, 1 % du capital remboursé, ou 0,5 % s’il reste moins d’un an.
• Aucun versement avant les fonds : un intermédiaire ne peut rien percevoir avant le déblocage (article L. 519-6 du Code monétaire et financier).

Si l’indivision vient d’une succession, notre article sur le rachat de crédit après un héritage détaille les étapes notariales. Pour un couple, notre page sur le taux d’endettement du couple aide à répartir les charges.

Préparer votre dossier

1. Le titre de propriété ou l’attestation notariée, avec la répartition des parts.
2. L’accord écrit des indivisaires, si le bien indivis sert de garantie.
3. Une estimation récente du bien.
4. Vos bulletins de salaire et vos deux derniers avis d’imposition.
5. Les tableaux d’amortissement de vos crédits.

Le partage et le rachat de part ont aussi des effets juridiques et fiscaux. Nous ne donnons pas de conseil personnalisé sur ces points : votre notaire est l’interlocuteur adapté.

Conclusion

En indivision, le rachat de crédit passe par une question préalable : le bien servira-t-il de garantie ? Si oui, l’accord de tous les indivisaires est indispensable. Si vous souhaitez devenir seul propriétaire, racheter la part d’un indivisaire peut se combiner avec un regroupement. Comparez toujours le coût total. Pour estimer votre mensualité, faites une simulation de rachat de crédit. Retrouvez d’autres repères dans nos guides du rachat de crédit propriétaire.

Questions fréquentes

Puis-je faire un rachat de crédit sans l’accord des autres indivisaires ?

Oui, si le bien indivis ne sert pas de garantie. Dès qu’il est engagé, l’accord de tous est nécessaire pour une hypothèque pleinement efficace.

Un indivisaire peut-il bloquer mon projet ?

Il peut ne pas signer l’hypothèque. En revanche, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision : une sortie reste possible, par un rachat de part ou un partage.

Comment financer le rachat de la part d’un indivisaire ?

Par un prêt, seul ou combiné avec vos crédits en cours. Si la part immobilière atteint 60 % du total, le prêt suit le régime immobilier.

Qui fixe le prix de la part ?

Les indivisaires s’entendent sur la valeur du bien. Une estimation par un professionnel aide à trouver un accord.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.