Rachat de crédit après un héritage : utiliser le bien hérité quand on est propriétaire

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026

Vous êtes devenu propriétaire d’un bien par héritage et vous avez par ailleurs plusieurs crédits en cours ? Ce bien peut servir de garantie à un rachat de crédit pour propriétaire, qui regroupe vos crédits en un seul prêt. Mais un bien hérité demande quelques étapes préalables. Il faut prouver votre propriété, respecter le calendrier de la succession et rester prudent sur le plan fiscal.

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Prouver que le bien vous appartient : l’attestation notariée

Lorsque le défunt possédait un bien immobilier, le notaire établit une attestation de propriété, aussi appelée attestation immobilière. Ce document constate le transfert du bien aux héritiers.

Le notaire la publie au service de la publicité foncière. Cette publication doit intervenir dans un délai d’un mois, et au plus tard de quatre mois, après que le notaire a été sollicité. L’attestation n’est pas nécessaire si le notaire établit et publie un acte de partage dans les dix mois du décès.

Pour un prêteur, ce point est essentiel. Une garantie se prend sur un bien dont la propriété est établie. Tant que l’attestation n’est pas établie, le bien hérité ne peut pas jouer pleinement ce rôle. Demandez donc à votre notaire où en est le dossier avant de lancer votre demande.

Le calendrier de la succession

La déclaration de succession doit être déposée, et les droits éventuels payés, dans les six mois du décès. Ce délai passe à un an si le décès a eu lieu hors de France. En cas de retard, des intérêts de 0,20 % par mois s’appliquent, et une majoration de 10 % s’ajoute à partir du treizième mois après le décès.

Ces délais comptent pour votre budget. Si vous devez des droits de succession, intégrez-les à vos calculs avant de vous engager dans un nouveau prêt. Votre notaire vous indiquera le montant exact.

Seul héritier ou plusieurs héritiers ?

Si vous êtes seul héritier, le bien vous revient entièrement. Vous pouvez le proposer en garantie, une fois la propriété établie.

Si vous êtes plusieurs, le bien est le plus souvent en indivision jusqu’au partage. La situation est alors différente : la garantie suppose l’accord des autres indivisaires. Nous détaillons ce cas dans notre article sur le rachat de crédit sur un bien en indivision.

Prudence fiscale : ce qu’il faut vérifier

Un bien hérité a des conséquences fiscales. Elles dépendent de votre lien avec le défunt, de la valeur du bien et de ce que vous en ferez. Garder le bien, le louer ou le vendre plus tard n’a pas les mêmes effets.

Nous ne donnons pas de conseil fiscal personnalisé. Avant de signer, posez vos questions à votre notaire ou à un conseiller fiscal. Faites-le surtout si vous envisagez de vendre le bien dans les années qui suivent.

Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.

Exemple chiffré : un propriétaire qui hérite d’une maison à rénover

Prenons un propriétaire de sa résidence principale, sans prêt immobilier en cours. Il hérite seul de la maison de ses parents, sans crédit dessus. L’attestation de propriété est publiée. Il perçoit 3 800 € net par mois et rembourse :

• un prêt personnel : 30 000 € restant dus, 690 € par mois, encore 48 mois ;
• un crédit auto : 14 000 € restant dus, 330 € par mois, encore 46 mois ;
• un crédit renouvelable : 8 000 € utilisés, 260 € par mois, encore 34 mois.

Total : 1 280 € par mois, soit 33,7 % de ses revenus. Il reste 57 140 € à payer au total. Il souhaite aussi 20 000 € pour remettre la maison héritée en état.

Il regroupe ses crédits avec une hypothèque sur la maison héritée. Le prêt s’élève à 74 000 € : 52 000 € de capital restant dû, 20 000 € de trésorerie et 2 000 € de frais. Il est conclu sur 13 ans, à 5,5 % hors assurance.

• Nouvelle mensualité : 665 € environ, soit 17,5 % des revenus.
• Gain mensuel : 615 €, travaux financés compris.
• Total remboursé : 103 743 €, dont 29 743 € d’intérêts.
• Surcoût par rapport aux crédits actuels plus 20 000 € payés comptant : 26 603 € environ.

Le prêt ne comporte aucune part immobilière. Il relève donc du crédit à la consommation, avec 14 jours de rétractation. Le TAEG, frais et assurance compris, doit rester sous le taux d’usure de 8,56 %. Les frais d’hypothèque sont à prévoir. Notre page sur les frais de garantie d’un rachat de crédit les détaille.

L’opération libère du budget et finance les travaux. Elle coûte 26 603 € de plus sur la durée. Une autre voie existe : vendre le bien hérité pour solder les crédits. Elle a ses propres effets, notamment fiscaux, à étudier avec votre notaire. Pour calculer votre taux, utilisez notre calculatrice de taux d’endettement.

Les règles du rachat de crédit après un héritage

• Règle des 60 % : si la part immobilière atteint 60 % du montant, le prêt suit le régime immobilier, avec 10 jours de réflexion. Sinon, 14 jours de rétractation s’appliquent.
• HCSF : pour les crédits immobiliers, 35 % des revenus nets au maximum, assurance comprise, sur 25 ans. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.
• Indemnités de remboursement anticipé : pour un crédit à la consommation, 1 % du capital remboursé, ou 0,5 % s’il reste moins d’un an. Rien si le remboursement ne dépasse pas 10 000 € sur 12 mois.
• Aucun versement avant les fonds : un intermédiaire ne peut rien percevoir avant le déblocage (article L. 519-6 du Code monétaire et financier).

Pour comprendre le fonctionnement d’un prêt garanti par un bien, consultez notre page sur le prêt hypothécaire. Si votre projet porte surtout sur des travaux, lisez aussi notre page sur le rachat de crédit pour travaux.

Les pièces à réunir

1. L’attestation de propriété publiée, ou l’acte de partage.
2. Une estimation récente du bien hérité.
3. Vos trois derniers bulletins de salaire et vos deux derniers avis d’imposition.
4. Les tableaux d’amortissement de vos crédits.
5. Les devis des travaux, si vous financez une rénovation.

Conclusion

Hériter d’un bien peut ouvrir la voie à un rachat de crédit, en apportant une garantie solide. Avancez dans l’ordre : attestation notariée, calendrier de la succession, vérifications fiscales, puis demande de financement. Comparez toujours le coût total. Pour estimer votre mensualité, faites une simulation de rachat de crédit. D’autres explications vous attendent dans nos guides du rachat de crédit propriétaire.

Questions fréquentes

Puis-je utiliser un bien hérité comme garantie avant la fin de la succession ?

Il faut d’abord que votre propriété soit établie, par l’attestation notariée ou l’acte de partage. Renseignez-vous auprès de votre notaire sur l’avancement du dossier.

Le bien hérité augmente-t-il mes revenus pour le prêteur ?

Non, pas en soi. Il renforce le patrimoine et la garantie. S’il est mis en location, les loyers peuvent être pris en compte selon les règles du prêteur.

Mes frères et sœurs doivent-ils donner leur accord ?

Oui, si le bien est en indivision. La garantie sur un bien indivis demande l’accord de tous les indivisaires.

Vaut-il mieux vendre le bien hérité ?

Cela dépend de votre projet et de votre situation fiscale. Comparez les deux options avec votre notaire avant de décider.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.