Prêt conventionné ou PAS dans un rachat de crédit : ce que risque le propriétaire

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026

Vous êtes propriétaire et vous avez acheté votre logement avec un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale (PAS) ? Avant un rachat de crédit pour propriétaire, vérifiez ce que vous perdriez en le faisant racheter. Ces prêts réglementés peuvent ouvrir des avantages qui disparaissent avec un prêt classique, à commencer par l’APL accession. Voici les règles et un exemple chiffré.

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Prêt conventionné, PAS et rachat de crédit : de quoi parle-t-on ?

Ce sont deux prêts immobiliers encadrés par l’État, accordés par des établissements qui ont signé une convention.

Le prêt conventionné

• Il finance la résidence principale : achat, construction, agrandissement ou travaux.
• Son taux est plafonné par la réglementation.
• Sa durée va en général de 5 à 30 ans.
• Il ne se cumule pas avec un autre prêt immobilier classique. Il peut en revanche s’ajouter à un prêt d’épargne logement, un PTZ ou un éco-PTZ.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

• C’est un prêt conventionné réservé aux ménages sous des plafonds de ressources. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone du logement.
• Son taux est plafonné.
• Ses frais de dossier sont plafonnés à 500 €.
• S’il est garanti par une hypothèque de premier rang, il bénéficie de la garantie de l’État par le fonds de garantie à l’accession sociale.

L’APL accession : l’enjeu principal

Pendant longtemps, ces prêts ouvraient droit à l’aide personnalisée au logement pour les propriétaires, appelée APL accession. Depuis le 1er janvier 2020, un nouveau PAS n’y ouvre plus droit. Les prêts signés avant cette date peuvent encore en bénéficier, sous conditions.

Si vous percevez cette aide, retenez ce point : en cas de rachat par un prêt classique, l’APL accession est perdue. Elle est liée au prêt réglementé. Une fois ce prêt remboursé, l’aide s’arrête. Avant toute décision, interrogez votre caisse d’allocations familiales.

L’exemple : un PAS signé en 2017

Mélanie et David sont propriétaires d’une maison achetée en 2017 avec un PAS. Ils gagnent 3 900 € nets par mois. Ils perçoivent une APL accession, que nous fixons à 80 € par mois pour l’exemple. Son montant réel varie selon la situation du foyer. Leurs crédits en cours :

• PAS : 96 000 € restant dus, à 1,75 %, encore 16 ans, soit 574 € par mois ;
• crédit auto : 17 000 €, à 6,2 %, encore 48 mois, soit 401 € par mois ;
• prêt personnel : 12 000 €, à 7,1 %, encore 42 mois, soit 324 € par mois ;
• crédit renouvelable : 5 000 €, à 14 %, remboursé 170 € par mois.

Total : 1 468 € par mois, soit 37,6 % des revenus. Il reste environ 4 987 € d’intérêts sur les crédits à la consommation.

Option A : garder le PAS, regrouper le reste

Ils regroupent les trois crédits à la consommation, soit 34 000 €, plus 600 € de frais d’exemple. Le rachat ne contient aucun crédit immobilier : il suit le régime de la consommation, avec 14 jours de rétractation et un seuil d’usure de 8,56 %. Taux d’exemple : 6,0 % sur 8 ans, hors assurance. Calcul avec M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n).

• Mensualité du rachat : 455 €.
• Avec le PAS conservé : 1 028 € par mois, soit 26,4 % des revenus.
• L’APL accession continue : la charge nette tombe à 948 €.
• Surcoût sur les crédits à la consommation : environ 4 064 €.

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Option B : tout racheter, PAS compris

Le montant racheté atteint 133 000 € : 96 000 € de PAS, 34 000 € de crédits à la consommation, 840 € d’indemnités et 2 160 € de frais d’exemple. La part immobilière dépasse 60 % : régime immobilier, avec 10 jours de réflexion. Taux d’exemple : 3,5 % sur 16 ans, hors assurance.

• Mensualité unique : 906 € par mois, soit 23,2 % des revenus.
• L’APL accession s’arrête.
• Intérêts totaux : 40 887 €, contre 23 186 € dans l’option A, soit 17 700 € de plus.
• APL perdue sur 16 ans : 80 € × 192 mois = 15 360 €.

Au total, l’option B coûte environ 33 060 € de plus que l’option A. Elle ne fait gagner que 42 € par mois une fois l’APL prise en compte. Le PAS à 1,75 % est remboursé à 3,5 %, et l’aide disparaît.

Les indemnités de remboursement anticipé

Pour un prêt conventionné ou un PAS, l’indemnité est en général d’un semestre d’intérêts, plafonnée à 3 % du capital restant dû. C’est le plafond des prêts immobiliers : 6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû. Dans l’exemple, 6 mois d’intérêts font 840 €, contre 2 880 € pour 3 %.

Aucune indemnité n’est due si le remboursement suit la vente du bien après un changement de lieu de travail, un décès ou une cessation forcée d’activité. Ces règles sont détaillées dans notre article sur les indemnités de remboursement anticipé.

Sans APL, faut-il garder son prêt conventionné ?

Si vous ne percevez pas d’APL accession, la question devient un simple calcul de taux. Un prêt conventionné signé à un taux bas gagne souvent à être conservé. Un prêt à un taux plus élevé que celui du rachat peut être inclus.

Dans tous les cas, comparez le coût total des deux options. La même logique vaut pour les autres prêts aidés. Voyez nos articles sur le rachat de crédit avec un PTZ et le rachat de crédit avec un prêt Action Logement.

Votre taux d’endettement

Dans l’option A, le taux d’endettement de Mélanie et David passe de 37,6 % à 26,4 %. Le prêteur regarde aussi le reste à vivre. Faites le calcul avec notre calculatrice de taux d’endettement.

En conclusion

Un prêt conventionné ou un PAS n’est pas un prêt comme les autres. Si vous percevez l’APL accession, le faire racheter par un prêt classique la fait disparaître. Regrouper seulement les autres crédits est souvent plus avantageux. Pour comparer les options sur votre dossier, faites votre simulation de rachat de crédit. Retrouvez aussi nos guides du rachat de crédit pour propriétaire.

Questions fréquentes

Perd-on l’APL accession en cas de rachat de crédit ?

Oui, si le prêt conventionné ou le PAS est remboursé par un prêt classique. L’aide est liée au prêt réglementé.

Peut-on garder son PAS et regrouper les autres crédits ?

Oui. Le rachat porte alors sur les autres crédits seulement, et le PAS continue normalement.

Un nouveau PAS ouvre-t-il droit à l’APL ?

Non. Depuis le 1er janvier 2020, un nouveau PAS n’ouvre plus droit à l’APL accession.

Quelles indemnités pour rembourser un PAS ?

En général un semestre d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.