Faire le point sur ses crédits en fin d’année quand on est propriétaire

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026

En tant que propriétaire, la fin d’année est un bon moment pour ouvrir vos tableaux d’amortissement. Les dépenses de décembre s’ajoutent aux mensualités habituelles, puis janvier arrive avec ses propres échéances. Faire un bilan maintenant vous évite de subir. Ce bilan peut déboucher sur un rachat de crédit propriétaire, mais aussi sur des solutions plus simples. Voici une méthode en quatre temps et un exemple chiffré.

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Étape 1 : dresser la liste complète de vos crédits

Commencez par un inventaire. Pour chaque crédit, notez sur une feuille :

• le capital restant dû ;
• le taux et la durée restante ;
• la mensualité, assurance comprise ;
• la date de la dernière échéance.

N’oubliez pas les crédits renouvelables, même peu utilisés, ni les paiements fractionnés en plusieurs fois. Ces petits montants passent souvent sous le radar. Ils pèsent pourtant sur votre budget et sur votre taux d’endettement.

Étape 2 : mesurer votre taux d’endettement

Additionnez vos mensualités et divisez le total par vos revenus nets mensuels. Le résultat donne votre taux d’endettement. Le seuil de référence fixé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Notre calculatrice de taux d’endettement fait ce calcul pour vous.

Regardez aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qui reste une fois les crédits et les charges fixes payés. Un taux correct peut cacher un budget serré si la famille est nombreuse. La page calcul du reste à vivre vous guide.

Étape 3 : repérer les dépenses de janvier

Le début d’année concentre souvent plusieurs prélèvements. Selon votre situation, il peut s’agir :

• de cotisations d’assurance annuelles (auto, habitation) ;
• de la reprise d’un échéancier après un report ;
• de frais de scolarité ou d’activités pour les enfants ;
• d’une régularisation de charges ou d’énergie.

Inscrivez ces montants dans un calendrier mois par mois. Vous verrez tout de suite si un mois risque de passer dans le rouge. Mieux vaut le savoir en décembre qu’à la réception du relevé.

Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.

Étape 4 : comparer trois façons d’agir

Prenons un propriétaire qui gagne 4 100 € nets par mois. Il rembourse :

• un prêt immobilier : 140 000 € restant dus, 1,30 %, 16 ans, soit 808,02 € par mois ;
• un crédit auto : 9 000 €, 6,40 %, 3 ans, soit 275,43 € par mois ;
• un crédit renouvelable : 4 500 €, 8,40 %, 2 ans, soit 204,34 € par mois ;
• un prêt travaux : 6 000 €, 7,20 %, 4 ans, soit 144,23 € par mois.

Total : 1 432,03 € par mois, soit 34,9 % de ses revenus. Il reste 17 383 € d’intérêts à payer. Calculs hors assurance.

Option A : tout regrouper sur 17 ans

Le nouveau prêt reprend 159 500 € de crédits et 3 000 € de frais estimés, soit 162 500 €. À 3,95 % sur 17 ans, la mensualité tombe à 1 094,99 €. Le taux d’endettement passe à 26,7 %. Mais les intérêts atteignent 60 878 €, soit 43 495 € de plus qu’aujourd’hui. La raison est simple : le prêt immobilier à 1,30 % serait remplacé par un taux plus élevé.

Option B : regrouper seulement les crédits à la consommation

On garde le prêt immobilier tel quel. Les trois autres crédits, soit 19 500 €, sont regroupés avec 500 € de frais, soit 20 000 €. À 6,50 % sur 6 ans, la mensualité est de 336,20 €. Le total mensuel passe à 1 144,22 €, soit 27,9 % des revenus. Le surcoût en intérêts se limite à 1 963 €. Ce prêt relève du crédit à la consommation : vous disposez de 14 jours pour vous rétracter.

Option C : solder le renouvelable avec une prime ou de l’épargne

Si un treizième mois ou une épargne disponible couvre les 4 500 € du renouvelable, la mensualité de 204,34 € disparaît. Le total passe à 1 227,68 €, soit 29,9 % des revenus. Aucun intérêt supplémentaire : vous économisez même ceux qui restaient sur ce crédit.

Le bilan

L’option A donne la plus forte baisse, mais coûte de loin le plus cher. L’option C est la moins coûteuse, si votre épargne de précaution reste suffisante après coup. L’option B est un compromis. Pour l’option B, le taux de 6,50 % se situe bien en dessous de l’usure applicable fin 2026 aux crédits à la consommation supérieurs à 6 000 €, soit 8,56 %. Le taux de 3,95 % sur 17 ans respecte, lui, le plafond de 4,68 % prévu entre 10 et 20 ans.

Les indemnités à prévoir

Solder un crédit avant son terme peut entraîner des indemnités. Pour un prêt immobilier, elles ne dépassent jamais le plus faible de deux montants : six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant. Pour un crédit à la consommation, comptez 1 % de la somme remboursée en avance, ramené à 0,5 % si moins d’un an reste à courir. Un remboursement anticipé inférieur ou égal à 10 000 € sur douze mois n’en génère aucune. Dans l’option B, l’indemnité sur le crédit auto serait au plus de 90 €.

Pourquoi ne pas attendre le printemps

Un dossier de rachat demande du temps : réunir les pièces, recevoir les offres, respecter le délai de réflexion ou de rétractation. Lancer l’étude en novembre ou en décembre permet d’avoir une réponse claire au premier trimestre. Vous pouvez aussi simplement fixer des objectifs pour l’année : solder un petit crédit, reconstituer une épargne, renégocier l’assurance de votre prêt immobilier.

Pour creuser ces pistes, lisez notre page sur le regroupement d’un crédit renouvelable ou notre article sur les indemnités de remboursement anticipé. D’autres sujets sont traités dans nos guides du rachat de crédit propriétaire.

Conclusion : le rachat de crédit de fin d’année

Un bilan de fin d’année prend une soirée. Il vous montre où partent vos mensualités et ce que janvier vous réserve. Si un rachat apparaît utile, préférez le scénario qui allège le budget sans gonfler inutilement le coût total. Aucun intermédiaire ne peut vous demander d’argent avant le versement des fonds. Pour chiffrer votre cas, faites une simulation de rachat de crédit.

Questions fréquentes

Un rachat de crédit peut-il être signé avant le 31 décembre ?

Tout dépend de la date de dépôt et des délais légaux. Pour un dossier lancé tard dans l’année, le déblocage des fonds intervient souvent en début d’année suivante.

Faut-il inclure son prêt immobilier dans le regroupement ?

Pas toujours. Un prêt immobilier ancien à faible taux mérite souvent d’être conservé tel quel. Comparez les deux scénarios avant de choisir.

Une prime de fin d’année compte-t-elle dans mes revenus ?

Elle peut être prise en compte si elle est régulière et figure sur vos bulletins de salaire et vos avis d’imposition. Chaque organisme apprécie ce point.

Faut-il fermer un crédit renouvelable soldé ?

Une réserve inutilisée peut être regardée par un prêteur lors d’une future demande. La fermer est souvent plus clair si vous n’en avez plus besoin.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.