Beaucoup de retraités sont propriétaires à Marseille d’une maison qu’ils ont fini de payer depuis longtemps, mais continuent de rembourser des crédits à la consommation contractés pour une voiture, des équipements ou l’aide apportée aux enfants. Dans ce cas, le rachat de crédit propriétaire prend la forme d’un prêt garanti par la maison, qui peut aussi inclure une enveloppe pour des travaux. Voici ce que cela donne avec les prix marseillais actuels.
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Le marché immobilier à Marseille en chiffres
Deuxième commune de France, Marseille comptait 886 040 habitants au 1er janvier 2023 (INSEE), en progression moyenne de 0,43 % par an depuis 2017. La ville compte davantage de propriétaires que la plupart des grandes villes : 43 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, contre 35,9 % en moyenne dans les douze grandes villes étudiées par l’Institut Montaigne (données 2022, publication de février 2026).
- Appartements : 3 605 €/m² en moyenne, selon MeilleursAgents au 1er octobre 2026.
- Maisons : 5 030 €/m² en moyenne (même source et même date).
- Des écarts marqués : 6 164 €/m² dans le 7e arrondissement contre 2 112 €/m² dans le 3e, soit près de trois fois plus.
- Taxe foncière : taux communal de 44,54 % en 2024 (DGFiP), auquel s’ajoutent 2,59 % de part intercommunale ; taux maintenus en 2025.
Un point mérite l’attention des propriétaires marseillais : le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, prélevée avec la taxe foncière, atteignait 18,1 % en 2024, contre 10,7 % en moyenne dans les grandes villes du panel de l’Institut Montaigne. L’UNPI chiffre la taxe foncière moyenne à 943 € par logement en 2026, hors ordures ménagères. Ces montants pèsent sur le budget d’un ménage retraité, même s’ils ne sont pas comptés dans le taux d’endettement.
Maison payée : un prêt garanti pour regrouper et financer des travaux
Un couple de retraités de 67 et 64 ans perçoit 3 050 € de pensions par mois. Il possède une maison de 95 m², entièrement remboursée, dont la valeur est estimée à 477 850 € au prix moyen des maisons marseillaises (95 × 5 030 €). Ses crédits en cours :
- un crédit auto de 18 000 € à 6,50 %, encore 48 mois : 426,87 € par mois ;
- un prêt personnel de 24 000 € à 7,20 %, encore 60 mois : 477,50 € ;
- un crédit renouvelable de 5 000 € à 19 %, remboursé 180 € par mois.
Ces trois mensualités totalisent 1 084,37 €, soit 35,6 % des pensions. Le couple doit en plus refaire la toiture et changer les menuiseries, pour un devis de 30 000 €. Ajouter un quatrième crédit le ferait dépasser nettement 40 % d’endettement.
Le montage proposé
Un prêt hypothécaire de 78 900 € reprend les 47 000 € de capital restant dû, finance les 30 000 € de travaux et couvre environ 1 900 € de frais, dont l’acte notarié d’hypothèque. Il ne représente que 16,5 % de la valeur de la maison. Sur 12 ans à 3,50 %, la mensualité est de 671,80 €, plus 12 € d’assurance décès, soit 683,80 €.
- Taux d’endettement : 35,6 % avant, 22,4 % après, travaux compris.
- Budget : 400,57 € de mensualités en moins chaque mois.
- Coût total : 98 467 € remboursés, contre 85 780 € (55 780 € restant à payer sur les trois crédits, plus les 30 000 € de travaux payés comptant). Le surcoût atteint donc 12 687 €.
- Durée : 12 ans, au lieu de 5 ans au plus pour les crédits actuels ; le prêt se termine aux 79 ans de l’emprunteur le plus âgé.
- TAEG estimé : environ 4,34 %, sous le taux d’usure de 4,68 % applicable au quatrième trimestre 2026 aux prêts immobiliers à taux fixe de 10 à moins de 20 ans.
Aucun prêt immobilier n’est repris : la règle des 60 % de l’article R. 314-18 du Code de la consommation conduirait normalement au régime du crédit à la consommation. Mais un crédit garanti par une hypothèque relève du crédit immobilier (article L. 313-1 du même code) : l’emprunteur dispose donc de 10 jours de réflexion après réception de l’offre, et le TAEG doit respecter l’usure immobilière.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Marseille
Nous n’avons aucune agence à Marseille ni dans les Bouches-du-Rhône. StopCredits accompagne ses clients à distance, depuis son siège de Fargues-Saint-Hilaire en Gironde. Les échanges se font au téléphone, les justificatifs s’envoient en ligne et les documents se signent électroniquement. Pour un prêt hypothécaire, l’acte de garantie est signé chez un notaire de votre choix, à Marseille ou ailleurs. L’étude est gratuite et ne vous engage à rien.
Pour des retraités, les documents utiles sont les relevés annuels de pension (régime de base et complémentaire), le dernier avis d’imposition, le titre de propriété, le dernier avis de taxe foncière et les devis des travaux. L’âge en fin de prêt est l’un des paramètres étudiés en premier.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Pour approfondir : notre page sur le prêt hypothécaire pour propriétaire, nos explications sur la garantie hypothécaire et le rachat de crédit avec trésorerie. Consultez toutes nos villes, notamment nos pages consacrées aux propriétaires de Nice et de Montpellier.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt garanti par sa maison après 65 ans ?
C’est possible, car la garantie repose sur le bien et pas uniquement sur l’assurance emprunteur. Les prêteurs regardent l’âge en fin de prêt, le niveau des pensions et le reste à vivre. Une durée courte, comme les 12 ans de notre exemple, facilite généralement l’étude du dossier.
Ma maison est dans les quartiers nord : sa valeur suffit-elle ?
Les prix varient fortement d’un arrondissement à l’autre, du simple au triple selon MeilleursAgents. Mais un prêt hypothécaire ne mobilise souvent qu’une fraction de la valeur : dans notre exemple, 16,5 %. Même estimée nettement sous la moyenne de la ville, une maison payée garde en général une marge suffisante.
La taxe d’ordures ménagères est-elle prise en compte dans l’étude ?
Elle n’entre pas dans le calcul du taux d’endettement, mais nous l’intégrons au budget mensuel avec la taxe foncière, l’assurance habitation et l’entretien de la maison. À Marseille, où son taux est élevé, l’oublier fausserait l’appréciation du reste à vivre.
Sources des données locales : INSEE, populations de référence au 1er janvier 2023 (Insee Focus, décembre 2025) ; Institut Montaigne, « Marseille en chiffres », Municipales 2026, février 2026 (propriétaires 2022, TEOM 2024) ; MeilleursAgents, prix au 1er octobre 2026 ; DGFiP, taux 2024 (via simulateur-gratuit.fr) et maintien des taux en 2025 (MoneyVox) ; UNPI, observatoire des taxes foncières, octobre 2026 (via MoneyVox) ; seuils de l’usure du quatrième trimestre 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.