Vous êtes propriétaire d’un bien au travers d’une SCI et la société emprunte pour l’acheter ? La banque va demander une assurance. Mais une société ne tombe pas malade et ne décède pas. Ce sont donc les associés qu’il faut couvrir. Pour revoir le fonctionnement général, lisez notre page assurance emprunteur. Ici, on répond à trois questions : qui assurer, à quelle hauteur, et que faire quand un associé est plus âgé que les autres.
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Pourquoi on assure les associés, pas la SCI
L’assurance emprunteur protège contre des risques humains : décès, perte d’autonomie, invalidité, arrêt de travail. Seule une personne physique peut être assurée. La SCI est l’emprunteur, mais ce sont ses associés qui sont les assurés.
Concrètement, chaque associé remplit sa propre demande. Chacun a son tarif, selon son âge, sa santé, son métier et ses habitudes. Si un associé décède, l’assureur rembourse à la banque la part qu’il couvrait. La SCI continue de rembourser le reste.
Il existe aussi un autre montage. Chaque associé emprunte en son nom, puis apporte l’argent à la SCI. Dans ce cas, chacun assure son propre prêt, comme un emprunteur classique.
Quelles garanties la banque demande
La base est presque toujours la même :
- la garantie décès ;
- la PTIA, la perte totale et irréversible d’autonomie ;
- souvent l’incapacité de travail et l’invalidité, pour les associés qui ont une activité professionnelle.
Pour un associé retraité, la banque se contente souvent du décès et de la PTIA. L’arrêt de travail n’a pas de sens sans revenu d’activité. Chaque garantie a un coût : n’ajoutez que celles qui ont un sens pour l’associé concerné.
Répartir les quotités selon les parts
La quotité, c’est la part du prêt que couvre chaque assuré. La règle de base est simple : le total doit atteindre au moins 100 % du prêt. Au-delà, c’est possible, mais plus cher.
Option 1 : suivre la répartition des parts
C’est le choix le plus logique. Un associé qui détient 60 % des parts est assuré à 60 %. Celui qui en détient 40 % est assuré à 40 %. En cas de décès, la part remboursée correspond à son poids dans la société.
Option 2 : suivre les revenus
Parfois, un associé apporte l’essentiel des revenus qui servent à rembourser. Il est alors cohérent de l’assurer davantage. Les parts et les quotités n’ont pas à être identiques.
Option 3 : aller au-delà de 100 %
Chaque associé peut être assuré à 100 %. Le total atteint alors 200 %. La protection est maximale, mais vous payez deux fois. Pour peser le pour et le contre, lisez notre article sur la quotité d’assurance emprunteur.
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Le cas de l’associé âgé
Dans beaucoup de SCI familiales, on trouve des parents et des enfants. Les parents ont souvent plus de 60 ans. C’est là que les choses se compliquent.
- Le tarif monte avec l’âge. Le risque de décès est plus élevé, donc la cotisation aussi.
- Le questionnaire de santé revient. La loi Lemoine le supprime seulement si la part assurée est de 200 000 € au plus par emprunteur et si le prêt finit avant 60 ans. Un associé de 66 ans n’est donc pas concerné.
- Les contrats ont des limites d’âge. Certaines garanties s’arrêtent à un âge fixé au contrat. Lisez bien les conditions.
- La convention AERAS a ses propres plafonds. Elle vise les prêts de 420 000 € au plus qui finissent avant 71 ans.
Une solution courante : assurer davantage l’associé le plus jeune et moins l’associé âgé. La banque doit toutefois être d’accord. Pour les points propres aux emprunteurs âgés, voyez notre guide de l’assurance emprunteur senior.
Exemple chiffré : trois façons d’assurer une SCI familiale
Paul, 48 ans, et sa mère Jeanne, 66 ans, créent une SCI. Paul détient 60 % des parts, Jeanne 40 %. La SCI emprunte 300 000 € sur 15 ans.
On retient deux taux repères, calculés sur le capital initial : 0,20 % par an pour Paul, 0,60 % par an pour Jeanne.
Quotités 60 % / 40 %
- Paul : 300 000 € × 60 % × 0,20 % = 360 € par an.
- Jeanne : 300 000 € × 40 % × 0,60 % = 720 € par an.
- Total : 1 080 € par an, soit 90 € par mois et 16 200 € sur 15 ans.
Paul à 100 %, Jeanne non assurée
- Paul : 300 000 € × 0,20 % = 600 € par an.
- Total : 9 000 € sur 15 ans.
C’est moins cher. Mais si Jeanne décède, rien n’est remboursé. Ses héritiers reprennent ses parts et la SCI doit continuer à payer. Et la banque doit accepter ce schéma.
Paul à 100 %, Jeanne à 40 %
- Total : 600 € + 720 € = 1 320 € par an, soit 19 800 € sur 15 ans.
La protection est forte, mais le coût grimpe de 3 600 € par rapport à l’option 60 / 40. Pour situer ces montants, lisez notre analyse du coût de l’assurance de prêt.
Ces taux sont des repères pour l’exemple. Le tarif réel dépend du profil de chaque associé.
Peut-on changer d’assurance en SCI ?
Oui, chaque associé peut choisir un autre contrat que celui de la banque, dès la signature. C’est la délégation d’assurance. La banque l’accepte si les garanties sont équivalentes. Elle s’appuie sur une liste de 18 critères fixée par le CCSF et en retient 11 au plus.
Pour un changement en cours de prêt, la loi Lemoine permet en principe de changer à tout moment, sans frais. C’est possible depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et depuis le 1er septembre 2022 pour tous. Pour une SCI, l’usage du bien compte : habitation ou usage mixte. Faites vérifier votre situation avant de lancer la démarche.
La banque répond sous 10 jours ouvrés. Pour la marche à suivre, consultez notre guide de la délégation d’assurance emprunteur.
Nos conseils avant de signer
- Listez les associés, leur âge, leur part et leurs revenus.
- Décidez d’une règle de quotités claire, écrite dans un compte rendu d’assemblée.
- Demandez un devis pour chaque associé, avec les mêmes garanties.
- Comparez le coût total sur la durée du prêt, pas seulement la mensualité.
- Pensez à la suite : que se passe-t-il si un associé décède ou cède ses parts ?
Questions fréquentes
Tous les associés de la SCI doivent-ils être assurés ?
Pas forcément. La banque exige que le prêt soit couvert à 100 % au moins. Elle peut accepter qu’un seul associé porte toute la quotité. Tout dépend de son analyse du dossier.
Chaque associé peut-il choisir son propre assureur ?
Oui. Chaque associé est assuré à titre personnel. Il peut prendre le contrat qui lui convient, tant que les garanties sont équivalentes à celles exigées par la banque.
Un associé de plus de 65 ans peut-il être assuré ?
Oui, dans la plupart des cas. Le tarif est plus élevé et un questionnaire de santé est souvent demandé. Les limites d’âge varient selon les contrats.
Que se passe-t-il si un associé décède ?
L’assureur rembourse à la banque la part du prêt couverte par sa quotité. Le reste du prêt continue d’être payé par la SCI.
En résumé
En SCI, on assure les associés, un par un. La clé, c’est la répartition des quotités : selon les parts, selon les revenus, ou au-delà de 100 %. Avec un associé âgé, comparez plusieurs options avant de signer. Pour connaître le tarif de chaque associé, demandez votre devis d’assurance emprunteur en quelques minutes.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.