À Gradignan, une bonne part des propriétaires vit en appartement, et donc en copropriété. Quand un ravalement ou une réfection de toiture est voté en assemblée générale, l’appel de fonds arrive souvent au moment où le budget est déjà serré par un prêt immobilier et un ou deux crédits à la consommation. Le rachat de crédit propriétaire permet alors de regrouper ces remboursements et d’ajouter la somme nécessaire, à condition de rester dans les limites fixées par la réglementation. Voici comment cela se calcule concrètement.
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Le marché immobilier à Gradignan en chiffres
Gradignan compte 26 952 habitants selon l’INSEE (recensement 2023) et fait partie de Bordeaux Métropole, au sud de Talence et à l’est de Pessac. Contrairement à beaucoup de communes de la périphérie, les appartements y sont majoritaires : 54,2 % des logements, contre 45,8 % de maisons. Un peu plus de la moitié des résidences principales (50,6 %) sont occupées par leur propriétaire (INSEE).
- Prix médian des appartements : 3 563 €/m², en hausse de 2,71 % (DVF, DGFiP, millésime 2025).
- Prix médian des maisons : 3 691 €/m², en hausse de 1,76 % (même source).
- Taux de taxe foncière sur le bâti : 52,64 % en 2025 (DGFiP, fichier REI). Selon le dossier budget du magazine municipal Ensemble (n° 321, 2025), la commune n’a pas augmenté son taux en 2025 ; la hausse de 1,7 % des bases décidée par l’État s’applique toutefois.
Côté projets, la ville a engagé la ZAC Cœur(s) de Gradignan, dont le premier bâtiment est le groupe scolaire du Centre / Saint-Exupéry (même source). Pour un propriétaire, ces données ont un usage précis : la valeur de l’appartement sert d’appui à la garantie, et le montant de la taxe foncière pèse sur le reste à vivre que le conseiller examine.
Regrouper ses crédits et financer un appel de fonds de copropriété
Prenons une salariée en CDI, cadre administrative, qui élève seule son adolescent. Elle perçoit 2 950 € nets par mois et possède un appartement de 72 m², estimé à environ 256 536 € au prix médian local (72 × 3 563 €). Son syndic vient de lancer un appel de fonds de 8 000 € pour des travaux votés. Ses crédits en cours :
- prêt immobilier : 132 000 € restant dû à 1,90 %, 18 ans restants, soit 722,04 € + 32 € d’assurance ;
- prêt auto : 9 500 € à 6,20 % sur 40 mois, soit 263,50 € ;
- crédit renouvelable : 3 000 €, soit 151,96 € par mois.
Elle rembourse 1 169,50 € par mois, soit 39,6 % de ses revenus. Il lui reste 177 060 € à payer. Impossible, dans ces conditions, d’emprunter 8 000 € de plus à côté : le plafond de 35 % assurance comprise (norme du HCSF) est déjà dépassé.
Le nouveau prêt
Le rachat reprend 144 500 € de capital restant dû, 1 254 € d’indemnités de remboursement anticipé (six mois d’intérêts du prêt immobilier), environ 3 000 € de frais et les 8 000 € de trésorerie : 156 754 € au total. Sur 18 ans, soit la même durée que le prêt immobilier actuel, à 3,55 % hors assurance, la mensualité est de 983,14 €, plus 33,96 € d’assurance : 1 017,10 € par mois.
- Taux d’endettement : 39,6 % avant, 34,5 % après. Le plafond de 35 % correspond ici à 1 032,50 € : la marge est de 15 € seulement.
- Gain sur le budget : 152,40 € par mois, et l’appel de fonds est payé.
- Coût total : 219 694 € remboursés, soit 42 634 € de plus que le reste à payer actuel. Sans les 8 000 € de trésorerie, le surcoût lié à l’opération est de 34 634 €.
- TAEG estimé : environ 4,30 %, sous le taux d’usure de 4,68 % (prêts immobiliers à taux fixe de 10 à moins de 20 ans, quatrième trimestre 2026).
Le prêt immobilier représente plus de 60 % de l’opération : le regroupement relève donc du crédit immobilier (article R. 314-18 du Code de la consommation). L’offre ne peut être acceptée qu’après 10 jours de réflexion. Si la marge sous 35 % disparaît, par exemple avec une assurance plus chère, il faut réduire la trésorerie ou allonger la durée, ce qui augmente encore le coût total : c’est ce que nous vérifions avant de présenter un dossier.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Gradignan
StopCredits n’a pas de bureau à Gradignan. Nous travaillons entièrement à distance, par téléphone et par échange de documents en ligne, avec signature électronique. Le siège de StopCredits est à Fargues-Saint-Hilaire, en Gironde, et nos conseillers accompagnent des propriétaires dans toute la France. L’étude est gratuite et ne vous engage à rien.
Pour un propriétaire en copropriété, préparez en plus des pièces habituelles (bulletins de salaire, avis d’imposition, tableaux d’amortissement) le dernier procès-verbal d’assemblée générale et l’appel de fonds du syndic : ils justifient le montant de trésorerie demandé.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
À lire aussi : comment obtenir une trésorerie lors d’un rachat de crédit, ce que change le taux d’endettement maximum et pourquoi revoir votre assurance emprunteur. Consultez aussi tous nos conseils en Gironde et nos pages pour les propriétaires de Pessac et de Talence.
Questions fréquentes
Peut-on intégrer un appel de fonds de copropriété dans un rachat de crédit ?
Oui, sous forme de trésorerie, si le budget le permet. Le prêteur demande en général le justificatif du syndic et le procès-verbal de l’assemblée générale. Le montant reste limité par le taux d’endettement et par la valeur de votre lot.
Les charges de copropriété comptent-elles dans le calcul ?
Elles n’entrent pas dans le taux d’endettement, limité aux mensualités de crédit, mais le prêteur les intègre dans l’examen du reste à vivre. Des charges courantes élevées, ou des travaux déjà votés pour les années suivantes, réduisent la marge disponible. Joignez le dernier relevé de charges du syndic à votre demande.
Faut-il garder la même assurance emprunteur ?
Non. Le nouveau prêt s’accompagne d’une nouvelle assurance, et vous pouvez choisir un contrat externe à garanties équivalentes. Dans l’exemple ci-dessus, quelques euros d’écart par mois suffisent à faire passer le dossier au-dessus ou en dessous de 35 %.
Sources des données locales : INSEE, recensement 2023 (population, logements, statut d’occupation), données reprises par Villes à vivre ; DVF, DGFiP, millésime 2025 (prix médians au m²), via Villes à vivre ; DGFiP, fichier REI 2025 (taux de taxe foncière), via Calcunet ; Ville de Gradignan, magazine Ensemble n° 321, dossier budget 2025.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.