Vous êtes propriétaire et vous voulez connaître votre vrai taux d’endettement ? Tout dépend des charges que vous comptez. En oublier une fausse le résultat. En ajouter une de trop aussi. Voici la liste des charges qui comptent, celles qui ne comptent pas, et un exemple chiffré. Ce point est essentiel avant un rachat de crédit pour propriétaire.
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Rappel : la formule
Taux d’endettement = (total des charges ÷ total des revenus nets) × 100
Le plafond fixé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance comprise. La durée d’un prêt immobilier est limitée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé. Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers. Ces règles ont été maintenues le 15 septembre 2026.
Pour le calcul complet, suivez notre méthode pour calculer son taux d’endettement.
Les charges qui comptent
1. Le prêt immobilier de la résidence principale
Si votre maison ou votre appartement n’est pas encore payé, la mensualité du prêt compte. Elle inclut l’assurance emprunteur. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le taux d’endettement et le prêt immobilier.
2. Les prêts des autres biens
Un bien locatif ou une résidence secondaire financés à crédit : leurs mensualités comptent aussi. En face, une partie des loyers perçus vient s’ajouter aux revenus.
3. Les crédits à la consommation
Crédit auto, prêt travaux, prêt personnel : chaque mensualité compte. Une location avec option d’achat pour une voiture peut aussi être retenue. Voir notre article sur le taux d’endettement et le crédit à la consommation.
4. Les crédits renouvelables
C’est le piège classique. Une réserve d’argent compte même si vous l’utilisez peu. Selon les établissements, la mensualité retenue peut être calculée sur la somme utilisée ou sur le montant total autorisé. Une réserve qui dort peut donc peser sur votre taux.
5. Les pensions alimentaires versées
Si vous versez une pension à un ex-conjoint ou pour un enfant, elle compte comme une charge. Elle réduit votre capacité de remboursement au même titre qu’un crédit.
6. L’assurance emprunteur
Elle fait partie de la mensualité. La norme du HCSF le précise : 35 % assurance comprise. Ne prenez jamais la mensualité hors assurance.
Le cas du loyer : un avantage pour le propriétaire
Pour une personne qui loue son logement, le loyer pèse lourd dans l’étude du dossier. Pour vous, la situation est différente. Vous êtes propriétaire : vous n’avez pas de loyer à sortir chaque mois.
- Si votre prêt immobilier est terminé, votre logement ne vous coûte plus aucune mensualité de crédit.
- S’il est en cours, seule la mensualité du prêt compte.
C’est un vrai atout. Votre taux d’endettement est souvent plus bas, à revenus égaux. Et votre bien peut servir de garantie pour un nouveau financement.
Les charges qui ne comptent pas
Beaucoup de dépenses ne font pas partie du taux d’endettement :
- les courses et l’alimentation ;
- l’électricité, le gaz et l’eau ;
- les abonnements (téléphone, internet) ;
- les impôts et la taxe foncière ;
- les assurances habitation et auto ;
- les frais de garde ou de scolarité.
Ces dépenses comptent en revanche dans votre reste à vivre. Un établissement regarde les deux. Voyez notre méthode de calcul du reste à vivre.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Exemple chiffré
Thomas est propriétaire de sa maison. Il gagne 3 600 € nets par mois. Voici ses charges :
- prêt immobilier, assurance comprise : 900 € ;
- crédit auto : 250 € ;
- crédit renouvelable : 80 € ;
- pension alimentaire versée : 300 €.
Total des charges : 900 + 250 + 80 + 300 = 1 530 €.
Taux d’endettement : 1 530 ÷ 3 600 × 100 = 42,50 %.
Le plafond de 35 % correspond à 3 600 × 0,35 = 1 260 €. Thomas est donc 270 € au-dessus.
Imaginons qu’il ait oublié la pension. Il aurait trouvé 1 230 ÷ 3 600 × 100 = 34,17 %. Il se serait cru sous la barre, à tort. L’établissement, lui, aurait vu la pension sur ses relevés.
Et s’il ferme son crédit renouvelable ? Ses charges tombent à 1 450 €. Son taux passe à 1 450 ÷ 3 600 × 100 = 40,28 %. C’est mieux, mais il reste au-dessus de 35 %. Pour lui, d’autres pistes existent. Nous les détaillons dans notre guide si votre taux d’endettement dépasse 35 %.
Faites le test avec vos propres charges sur notre calculatrice de taux d’endettement.
Les bons réflexes
- Listez tout : reprenez vos trois derniers relevés bancaires et notez chaque prélèvement de crédit.
- Vérifiez l’assurance : prenez le montant total prélevé, pas seulement la part du prêt.
- Fermez les réserves inutiles : un crédit renouvelable qui dort peut coûter des points de taux.
- Notez les dates de fin : un crédit qui s’arrête bientôt peut être un argument.
- Pensez au regroupement : réunir plusieurs crédits en un seul baisse la mensualité. La durée s’allonge et le coût total augmente. Voir notre guide pour regrouper ses crédits.
Pour voir l’effet de chaque crédit, faites plusieurs essais avec notre outil de calcul en ligne. Retirez une charge, puis une autre, et comparez.
Et pour un couple ou un retraité ?
En couple, si vous empruntez à deux, on additionne les charges des deux personnes. Un prêt signé à deux compte souvent en totalité pour chacun, même si un seul emprunte ensuite. Voir le taux d’endettement d’un couple.
À la retraite, les charges sont les mêmes. Mais le prêt immobilier est souvent terminé. Le taux est alors plus bas, et la marge plus grande pour un projet.
Conclusion
Dans le taux d’endettement, on compte les mensualités de crédit, assurance comprise, et les pensions versées. Les dépenses courantes n’en font pas partie. En tant que propriétaire, vous n’avez pas de loyer à compter : c’est un avantage. Pour étudier votre situation, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
La taxe foncière compte-t-elle dans le taux d’endettement ?
Non. C’est un impôt, pas une charge de crédit. Elle compte en revanche dans le reste à vivre.
Un crédit renouvelable non utilisé compte-t-il ?
Il peut compter. Certains établissements retiennent une mensualité sur le montant autorisé. Le plus sûr est de fermer les réserves qui ne servent pas.
Une pension alimentaire reçue compte-t-elle ?
Une pension reçue s’ajoute plutôt aux revenus. Une pension versée s’ajoute aux charges. Voir notre guide sur les revenus pris en compte.
Mon prêt immobilier est remboursé : que dois-je compter ?
Plus rien pour votre logement. Seuls vos autres crédits et les pensions versées comptent. Votre taux est alors souvent bas.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.