Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026
Partir à la retraite avec un prêt immobilier qui court encore douze ans : c’est la situation de nombreux propriétaires à Mâcon qui ont acheté ou fait construire après 50 ans. Tant que le salaire tombe, tout va bien ; le jour où la pension le remplace, le taux d’endettement peut bondir au-delà de 40 %. Le rachat de crédit pour propriétaire permet d’anticiper ce passage, à condition de le préparer avant la date de départ et d’en accepter le coût.
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Le marché immobilier à Mâcon en chiffres
Préfecture de Saône-et-Loire, Mâcon compte 35 177 habitants selon l’INSEE (chiffre repris par Villes à vivre) et fait partie de Mâconnais Beaujolais Agglomération. Les appartements forment 77,6 % du parc, et 37,4 % des habitants sont propriétaires de leur logement (INSEE 2023).
Les maisons y sont plus chères qu’à Chalon. Selon les ventes de la base DVF analysées par Immovrai, la médiane des maisons était de 2 329 €/m² en 2025 (126 ventes), et elle atteint 2 405 €/m² sur les douze derniers mois, en hausse de 6,6 %. Pour les appartements, la médiane 2025 s’établit à 1 896 €/m² (446 ventes), et à 1 651 €/m² sur douze mois. Côté maisons, la même source relève par exemple environ 2 785 €/m² aux Bioux, 2 100 €/m² à Flacé – Bel Horizon et 2 240 €/m² à Sennecé – Saint-Jean-le-Priche.
Deux autres repères utiles : 4 % seulement des diagnostics réalisés en 2026 classent le logement en F ou G, pour un bâti médian datant de 1958 (ADEME, via Immovrai). Et le taux communal de taxe foncière sur le bâti est resté autour de 46,9 % depuis 2021, à 46,87 % en 2025 (DGFiP, via Immovrai).
Préparer le passage à la retraite avec un prêt en cours
Les prêteurs calculent l’endettement sur les revenus à venir quand le départ à la retraite est proche. Mieux vaut donc présenter le dossier pendant qu’on est encore en activité, avec une estimation officielle de la future pension. La valeur de la maison, souvent supérieure au capital restant dû, permet un nouveau prêt garanti à un taux immobilier. Pour vérifier votre propre seuil, consultez notre page sur le taux d’endettement maximum.
Exemple : Martine, 63 ans, départ prévu l’an prochain
Martine (prénom fictif), gestionnaire comptable, vit seule dans la maison de 95 m² qu’elle a achetée en 2023, quartier de Flacé. Son salaire est de 3 100 € nets ; sa pension, d’après son relevé de carrière, sera d’environ 2 150 € à partir de 2027. La maison est estimée à environ 221 300 € au prix médian DVF 2025. Ses crédits :
- prêt immobilier : 85 000 € restants à 2,10 %, encore 12 ans, 708 € par mois dont 40 € d’assurance ;
- prêt personnel pour une cuisine : 9 000 € à 6,20 %, 275 € par mois pendant 36 mois.
Avec 983 € par mois, son taux d’endettement est de 31,7 % aujourd’hui. Il passera à 45,7 % dès le premier mois de retraite, ce qui la laisserait avec à peine 1 170 € pour vivre.
La proposition étudiée reprend 94 000 € de capital, environ 1 000 € d’indemnités de remboursement anticipé et 2 200 € de frais, soit 97 200 € sur 15 ans au taux fixe de 3,45 %, avec 38 € d’assurance mensuelle.
- nouvelle mensualité : 730 € assurance comprise, soit 253 € de moins ;
- endettement calculé sur la pension : 34 %, sous la limite de 35 % ;
- somme financée : 43,9 % de la valeur de la maison ;
- TAEG estimé : 4,58 %, proche mais en dessous du taux d’usure de 4,68 % fixé pour 10 à 20 ans au 4e trimestre 2026. L’assurance, plus chère à cet âge, pèse dans ce TAEG.
Le compromis est réel. Sans regroupement, Martine aurait remboursé environ 111 852 € ; avec lui, elle paiera 131 400 €. Le surcoût total est d’environ 19 548 €, et la dernière échéance arrivera à 78 ans au lieu de 75. Une partie de la marge dégagée peut d’ailleurs servir à rembourser par anticipation plus tard, si sa situation le permet.
Le prêt immobilier représente 90,4 % des crédits regroupés, bien au-delà des 60 % retenus par l’article R. 314-18 : l’opération est un crédit immobilier. Martine bénéficiera du délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel elle ne peut pas accepter l’offre, ce qui laisse le temps de comparer les assurances.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis Mâcon
StopCredits ne dispose d’aucune agence à Mâcon. Un conseiller installé à Fargues-Saint-Hilaire, en Gironde, où se trouve notre siège, gère votre dossier à distance : entretien téléphonique, pièces envoyées en ligne, signature électronique. Vous ne payez rien pour l’étude.
Pour un départ proche, la pièce clé est l’estimation de pension issue de votre relevé de carrière, à joindre aux bulletins de salaire, à l’avis d’imposition et aux tableaux d’amortissement. Notre calculatrice de taux d’endettement permet de comparer votre taux avant et après la retraite.
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À cet âge, l’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût : faites-la comparer. Plus au nord, notre page Chalon-sur-Saône détaille une autre situation familiale, tout comme celle de Bourg-en-Bresse ; retrouvez aussi toutes nos villes.
Questions fréquentes
Quand faut-il lancer un regroupement avant la retraite ?
Idéalement six mois à un an avant le départ. Les revenus sont alors encore ceux d’un salarié, et l’estimation de la pension est suffisamment fiable pour que le prêteur l’utilise.
Peut-on emprunter sur 15 ans à 63 ans ?
Oui, à condition que l’assurance accepte de couvrir jusqu’à l’âge de fin du prêt. Au-delà de 80 ans à la dernière échéance, les solutions se raréfient.
Une maison à Mâcon garde-t-elle sa valeur ?
Les ventes DVF montrent une médiane des maisons en hausse de 6,6 % sur un an. Cela ne préjuge pas de l’avenir, mais confirme que le bien offre aujourd’hui une garantie solide.
Sources des données locales : INSEE, relayé par Villes à vivre (habitants ; logements collectifs et propriétaires en 2023 ; agglomération) ; Immovrai, pages consultées en octobre 2026 (prix DVF : année 2025, douze derniers mois, quartiers ; DPE ADEME 2026 ; taux DGFiP de foncier bâti 2021-2025) ; taux d’usure du 4e trimestre 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.