Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 7 novembre 2026
En Haute-Garonne, beaucoup de propriétaires ont acheté un appartement il y a peu, souvent dans l’agglomération toulousaine, avec un prêt encore jeune et peu de capital remboursé. Le rachat de crédit pour propriétaire reste possible dans ce cas, mais la marge entre la valeur du logement et les sommes dues est plus mince qu’avec une maison payée depuis longtemps. Cette page montre comment cette marge se calcule.
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Le marché immobilier de la Haute-Garonne en chiffres
La Haute-Garonne réunit 1 471 468 habitants (INSEE, population de référence 2023). Selon le dossier complet de l’INSEE (recensement 2023), 51,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, et les maisons ne représentent que 47,6 % des logements, signe du poids de la métropole.
- Appartements : 2 986 €/m² en médiane, stables (+0,1 % sur un an) ;
- Maisons : 2 515 €/m², en léger recul (−0,8 %) ;
- Amplitude : de 3 976 €/m² pour une maison à Vieille-Toulouse à 1 367 €/m² à Gourdan-Polignan, dans le Comminges.
Ces médianes sont publiées par Immovrai, qui les calcule à partir des ventes DVF (consultation d’octobre 2026). Particularité du département : l’appartement y est plus cher au mètre carré que la maison, ce qui reflète le poids de Toulouse dans les ventes.
Nos pages par ville en Haute-Garonne
- Rachat de crédit propriétaire à Toulouse : maisons à 4 129 €/m² et appartements à 3 565 €/m² en moyenne (MeilleursAgents, 1er octobre 2026).
- Rachat de crédit propriétaire à Colomiers : maison à 2 873 €/m² en médiane, en baisse de 6,4 % sur un an.
- Rachat de crédit propriétaire à Tournefeuille : 3 319 €/m² pour une maison, jusqu’à 3 708 €/m² à Montjoie.
- Rachat de crédit propriétaire à Muret : maison à 2 612 €/m² en médiane, le niveau le plus accessible de nos quatre villes.
D’une ville à l’autre, l’écart dépasse 1 500 €/m² pour une maison : 100 m² valent environ 412 900 € à Toulouse et 261 200 € à Muret. Un regroupement de 180 000 € y pèse donc 44 % de la valeur dans un cas, 69 % dans l’autre. Tournefeuille se rapproche de Toulouse, Colomiers de Muret. Autre point d’attention : le recul de 6,4 % relevé à Colomiers montre qu’une estimation récente peut être inférieure au prix d’achat, ce qui réduit la marge disponible pour un dossier monté peu après l’acquisition.
Exemple chiffré : un appartement acheté il y a quatre ans
Julien (prénom fictif), 34 ans, technicien dans l’aéronautique, vit seul et gagne 2 950 € nets par mois. Il a acheté en 2022 un T3 de 64 m² qui vaut aujourd’hui environ 191 100 € au prix médian départemental des appartements (64 × 2 986 €). Ses mensualités :
- prêt immobilier : 139 000 € restants à 2,10 % sur 240 mois, 744 € assurance incluse ;
- crédit auto : 17 000 € à 5,50 % sur 48 mois, 395 € ;
- prêt personnel (mobilier et électroménager) : 8 000 € à 6,90 % sur 36 mois, 247 €.
Soit 1 386 € par mois et 47,0 % d’endettement, très loin des 35 % retenus par le HCSF.
Le montage étudié porte sur 168 300 € : 164 000 € de capital, 1 300 € d’indemnités de remboursement anticipé et 3 000 € de frais, sur 20 ans à 3,70 %, assurance de 38 € par mois.
- mensualité : 1 031 €, soit 355 € de moins ;
- endettement : 34,9 %, juste sous la limite ;
- somme financée : environ 88 % de la valeur de l’appartement, un niveau élevé que le prêteur examinera de près ;
- TAEG estimé : 4,43 %, pour une usure de 5,40 % sur les prêts fixes de 20 ans et plus.
Julien paiera 247 550 € contre 206 364 € avec ses prêts actuels : environ 41 190 € de surcoût. La durée totale ne bouge pas, puisque son prêt immobilier courait déjà sur 240 mois ; la hausse vient surtout du taux de 2,10 % remplacé par 3,70 %. Allonger à 25 ans, la durée maximale admise, baisserait encore la mensualité mais alourdirait la facture. Le prêt immobilier représente 84,8 % des crédits repris, au-dessus du seuil de 60 % (article R. 314-18 du Code de la consommation) : l’offre relève du crédit immobilier et Julien dispose de 10 jours de réflexion.
Comment se passe votre rachat de crédit depuis la Haute-Garonne
Nous ne recevons pas à Toulouse : StopCredits n’a qu’une adresse, son siège de Fargues-Saint-Hilaire en Gironde, et accompagne ses clients à distance. Après un premier appel, vous transmettez vos justificatifs en ligne ; les offres vous parviennent ensuite pour une signature électronique. L’étude est gratuite.
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Pages utiles : le rachat de crédit immobilier, l’assurance emprunteur, dont le coût entre dans le calcul des 35 %, et toutes nos villes.
Questions fréquentes
J’ai acheté il y a peu : puis-je déjà regrouper mes crédits ?
C’est possible, mais le capital remboursé est faible et les indemnités de remboursement anticipé pèsent davantage. Le conseiller vérifie d’abord que la somme à financer reste cohérente avec la valeur actuelle du bien.
Pourquoi mon appartement toulousain vaut-il plus au m² qu’une maison du département ?
La médiane des appartements est tirée par les ventes de la métropole, où les prix sont élevés ; celle des maisons intègre aussi des communes rurales bien moins chères. Votre estimation, elle, dépend de votre quartier.
Un bien dans le Comminges peut-il servir de garantie ?
Oui. Avec des prix de maisons bien inférieurs à la médiane (1 367 €/m² à Gourdan-Polignan, par exemple), la valeur retenue sera plus modeste ; le montant du regroupement doit en tenir compte.
Sources des données : INSEE (population de référence 2023 ; dossier complet de la Haute-Garonne, recensement 2023, pour les propriétaires et les maisons) ; Immovrai, médianes DVF départementales et tableau des communes, consulté en octobre 2026 ; nos pages Toulouse (MeilleursAgents, octobre 2026), Colomiers, Tournefeuille et Muret (Immovrai, médianes DVF) ; taux d’usure du 4e trimestre 2026.
StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.