Vous êtes propriétaire et on vous parle sans cesse de la règle des 35 % ? Elle fixe la part maximale de vos revenus qui peut servir à rembourser vos crédits. C’est un repère central pour tout projet de financement. Mais elle est souvent mal comprise. Voici d’où elle vient, ce qu’elle dit, ses dérogations et ce qu’elle ne dit pas. Elle compte aussi quand on étudie un rachat de crédit pour propriétaire.
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Ce que dit la règle des 35 %
La règle tient en trois points :
- vos charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets ;
- ce calcul se fait assurance emprunteur comprise ;
- la durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans en cas de différé.
Les établissements prêteurs peuvent sortir de ce cadre pour 20 % de leurs dossiers. Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026. Elles restent donc la référence.
D’où vient la règle des 35 % ?
Une recommandation au départ
Le HCSF, ou Haut Conseil de stabilité financière, veille à la stabilité du système financier. En décembre 2019, il a recommandé aux établissements de limiter le taux d’effort à 33 % et la durée à 25 ans. Ils pouvaient s’en écarter pour 15 % de leurs dossiers.
Un assouplissement en 2021
En janvier 2021, le HCSF a relevé le plafond à 35 %. La marge de dérogation est passée de 15 % à 20 % des dossiers. Un différé de 2 ans a été admis pour certaines opérations, comme l’achat dans le neuf.
Une norme obligatoire depuis 2022
Depuis le 1er janvier 2022, ces règles ne sont plus de simples conseils. Elles forment une norme juridiquement contraignante pour les établissements. La décision a été publiée au Journal officiel en octobre 2021.
Exemple chiffré
Laurent est propriétaire de sa maison. Il gagne 4 000 € nets par mois. Ses crédits en cours lui coûtent 900 € par mois, assurance comprise.
- Plafond de 35 % : 4 000 × 0,35 = 1 400 €.
- Marge disponible : 1 400 − 900 = 500 € par mois.
Avec 500 € par mois sur 25 ans, à un taux de 4 % hors assurance, Laurent pourrait financer environ 94 726 €. C’est un ordre de grandeur, pas une offre.
Avec l’ancien plafond de 33 %, sa limite aurait été de 1 320 €. Sa marge serait tombée à 420 €. Il n’aurait pu financer qu’environ 79 570 € dans les mêmes conditions. Deux points de plus font donc une vraie différence.
Pour faire ce calcul avec vos propres chiffres, utilisez notre calculatrice d’endettement.
Les dérogations : la règle n’est pas absolue
Les établissements peuvent dépasser 35 % ou 25 ans pour 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers. Cette marge est surtout réservée à l’achat de la résidence principale, en priorité pour les primo-accédants.
Dans la pratique, un dossier peut obtenir une dérogation s’il présente des points forts :
- un reste à vivre élevé ;
- des revenus stables et élevés ;
- une épargne solide ;
- un bien immobilier de valeur, qui peut servir de garantie.
Pour aller plus loin, lisez notre article sur le taux d’endettement maximum.
Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.
Ce que la règle des 35 % ne dit pas
Elle ne dit pas que 35 % est un objectif
35 % est un plafond, pas une cible. Un ménage avec de petits revenus peut être en difficulté à 30 %. Un ménage aisé peut être à l’aise à 38 %. Tout dépend de ce qui reste pour vivre.
Elle ne dit pas tout sur votre reste à vivre
Le taux d’endettement ne regarde que les crédits. Le reste à vivre regarde ce qu’il vous reste après toutes vos charges fixes. Les deux comptent. Voyez notre méthode de calcul du reste à vivre.
Elle ne fixe pas la liste exacte des revenus retenus
La norme fixe le plafond. Chaque établissement a sa grille pour retenir les primes, les loyers perçus ou les revenus d’un indépendant. D’où des résultats parfois différents d’un établissement à l’autre. Notre guide sur les revenus pris en compte détaille les pratiques courantes.
Elle ne vise pas tous les crédits de la même façon
La norme encadre les crédits immobiliers. Pour un crédit à la consommation ou un regroupement de crédits, chaque établissement applique ses propres critères. Le taux d’endettement reste toutefois un repère clé. Voir notre article sur le taux d’endettement et le crédit à la consommation.
Comment rester sous les 35 % ?
- Bien calculer : suivez notre méthode pour calculer son taux d’endettement.
- Solder un petit crédit avec votre épargne, sans vider votre réserve de sécurité.
- Fermer les crédits renouvelables qui ne servent plus.
- Regrouper vos crédits pour baisser la mensualité globale. La durée s’allonge et le coût total augmente.
Si vous êtes déjà au-dessus, lisez notre guide pour un taux d’endettement qui dépasse 35 %. Vous pouvez aussi tester plusieurs scénarios avec notre outil de calcul du taux d’endettement.
Le taux d’usure, l’autre limite
Un crédit doit aussi respecter le taux d’usure. C’est le taux maximal, assurance et frais compris. Au 4e trimestre 2026, pour un prêt immobilier à taux fixe, il est de 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans.
Conclusion
La règle des 35 % limite vos charges de crédit à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Elle est obligatoire depuis 2022 et a été maintenue en 2026. Mais elle laisse 20 % de dérogations et ne dit rien de votre reste à vivre. En tant que propriétaire, votre bien est un vrai atout. Pour savoir ce que votre projet peut donner, faites une simulation gratuite.
Questions fréquentes
La règle des 35 % est-elle obligatoire ?
Oui, pour les établissements prêteurs depuis le 1er janvier 2022. Elle a la forme d’une norme du HCSF, avec 20 % de dérogations possibles.
Les 35 % incluent-ils l’assurance ?
Oui. La mensualité retenue comprend l’assurance emprunteur. Oublier l’assurance fausse donc le calcul.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?
C’est possible dans le cadre des dérogations. Un dossier avec un bon reste à vivre et un patrimoine solide a plus de chances.
Le seuil était-il de 33 % avant ?
Oui. La recommandation de 2019 retenait 33 %. Le seuil est passé à 35 % en janvier 2021.
Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.