Rachat de crédit de 300 000 € pour propriétaire : patrimoine, durée et taux d’usure

Rédigé par l’équipe StopCredits – Relu par Yannis Zervas, courtier IOBSP, ORIAS 22005605 – Mis à jour le 8 novembre 2026

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et d’un second bien, avec plusieurs prêts en cours ? Un rachat de crédit pour propriétaire de 300 000 euros est un gros dossier. Le prêteur regarde votre patrimoine dans son ensemble. La durée devient le réglage principal, avec le taux d’usure comme limite. Voici un exemple chiffré pour mesurer les enjeux.

En 2 minutes : découvrez votre nouvelle mensualité avec notre simulation gratuite de rachat de crédit, sans engagement.

Le profil : deux biens, quatre crédits

Laurent et Claire ont 48 et 46 ans. Leur résidence principale vaut environ 380 000 €. Ils possèdent aussi un appartement loué, estimé à 190 000 €. Leurs revenus nets atteignent 7 400 € par mois, loyers compris. Leurs crédits en cours :

• prêt de la résidence principale : 160 000 €, à 3,2 %, encore 20 ans, soit 903 € par mois ;
• prêt de l’appartement : 95 000 €, à 3,6 %, encore 16 ans, soit 652 € par mois ;
• prêt personnel : 18 000 €, à 6,4 %, encore 60 mois, soit 351 € par mois ;
• crédit auto : 12 000 €, à 7,5 %, encore 48 mois, soit 290 € par mois.

Total : 2 197 € par mois, soit 29,7 % des revenus. Il leur reste 376 949 € à rembourser, dont 91 949 € d’intérêts. Leur objectif : dégager de la marge pour les études de leurs enfants, avec 5 000 € de trésorerie.

La composition du rachat de crédit de 300 000 euros

• 255 000 € de prêts immobiliers ;
• 30 000 € de crédits à la consommation ;
• 4 270 € d’indemnités de remboursement anticipé sur les deux prêts immobiliers ;
• 5 730 € de frais de dossier et de garantie (montant d’exemple) ;
• 5 000 € de trésorerie.

Les indemnités d’un prêt immobilier sont plafonnées à 6 mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû. Pour le prêt de la résidence, 6 mois d’intérêts font 2 560 €. Pour l’appartement, 1 710 €. Dans les deux cas, ce montant est inférieur à 3 %.

La part immobilière atteint 85 %. Le rachat suit donc le régime immobilier, avec un délai de réflexion de 10 jours.

Le patrimoine au cœur du dossier

À 300 000 €, le prêteur compare le montant demandé à la valeur des biens qui servent de garantie. C’est le rapport prêt/valeur. Pour un rachat de crédit, il est souvent limité à 70 % ou 80 % de la valeur du bien, selon les prêteurs.

• Garantie sur la seule résidence principale : 300 000 ÷ 380 000 = 79 %. On est à la limite haute.
• Garantie sur les deux biens : 300 000 ÷ 570 000 = 53 %. La marge est confortable.

Proposer deux biens en garantie peut donc rendre le dossier plus solide. Cela augmente aussi les frais de notaire.

Le traitement fiscal des intérêts d’un bien loué peut évoluer avec un rachat. Faites le point avec un conseiller fiscal avant de décider.

20 ans ou 25 ans : le vrai prix de la durée

Au quatrième trimestre 2026, le seuil d’usure des prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus est de 5,40 %. Nous avons pris des taux d’exemple de 3,85 % sur 20 ans et 3,95 % sur 25 ans, hors assurance. Calcul avec la formule M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n) :

• Sur 20 ans : 1 794 € par mois, soit 24,2 % des revenus. Total remboursé : 430 636 €. Surcoût par rapport à la situation actuelle : environ 53 687 €.
• Sur 25 ans : 1 575 € par mois, soit 21,3 % des revenus. Total remboursé : 472 572 €. Surcoût : environ 95 623 €.

Ces surcoûts incluent la trésorerie, les frais et les indemnités. Les cinq années de plus réduisent la mensualité de 219 €. Elles coûtent près de 41 936 € de plus. Sur un gros montant, chaque année se chiffre en milliers d’euros. Notre page sur la durée d’un rachat de crédit vous aide à arbitrer.

Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.

L’âge en fin de prêt

La durée a aussi un effet sur l’assurance. Sur 20 ans, le prêt se termine à 68 et 66 ans. Sur 25 ans, à 73 et 71 ans.

• La loi Lemoine supprime le questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt finit avant 60 ans. Ici, le prêt finit après 60 ans : un questionnaire sera demandé.
• En cas de risque de santé, la convention AERAS concerne les prêts immobiliers jusqu’à 420 000 € qui se terminent avant 71 ans. Sur 25 ans, cette condition n’est pas remplie pour Laurent.

Plus le prêt finit tard, plus l’assurance coûte cher en général. Pensez aussi à vos revenus à la retraite.

Les normes du HCSF s’appliquent-elles ?

Les normes du HCSF limitent les nouveaux crédits immobiliers à 35 % des revenus, assurance comprise, et à 25 ans de durée, avec 20 % de dérogations possibles. Elles ont été maintenues le 15 septembre 2026. Selon la foire aux questions du HCSF, les rachats et regroupements de crédits sont hors du champ de ces normes.

En pratique, les prêteurs restent attentifs au taux d’endettement et au reste à vivre. Un dossier de 300 000 € est étudié avec soin. Calculez votre situation avec notre calculatrice de taux d’endettement.

Préparer un dossier de 300 000 €

1. Réunissez les offres de prêt et les tableaux d’amortissement de chaque crédit.
2. Faites estimer vos biens avec des ventes comparables récentes.
3. Listez vos revenus, y compris les loyers, avec leurs justificatifs.
4. Fixez votre objectif : baisse de mensualité, trésorerie, ou les deux.
5. Comparez plusieurs durées sur le coût total, pas seulement sur la mensualité.

Aucun versement ne peut être exigé par un intermédiaire avant le déblocage des fonds. Pour la constitution du dossier, voyez notre page sur la demande de rachat de crédit.

En conclusion

Un rachat de 300 000 € engage votre patrimoine sur de longues années. Le rapport prêt/valeur, la durée et l’âge en fin de prêt pèsent autant que le taux. Dans notre exemple, choisir 20 ans plutôt que 25 ans évite près de 42 000 € de coût. Pour étudier votre situation, faites votre simulation de rachat de crédit. D’autres repères sont disponibles dans nos guides du rachat de crédit pour propriétaire.

Questions fréquentes

Peut-on racheter 300 000 € sur 25 ans ?

C’est possible si le TAEG reste sous le seuil d’usure de 5,40 % et si le budget et l’âge le permettent. Le coût total augmente nettement.

Faut-il mettre ses deux biens en garantie ?

Pas toujours. Cela améliore le rapport prêt/valeur, mais augmente les frais de garantie.

Le prêt d’un bien loué peut-il entrer dans le rachat ?

Oui. Vérifiez d’abord les conséquences fiscales avec un conseiller.

Le HCSF limite-t-il un rachat de crédit ?

Selon sa foire aux questions, les rachats sont hors du champ de ses normes. Les prêteurs gardent leurs propres critères.

Article rédigé par l’équipe StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.