Baromètre des propriétaires 2026

Être propriétaire de son logement en 2026, c’est disposer d’un patrimoine dont la valeur au mètre carré varie de 1 à 12 selon la ville où l’on habite. Ce baromètre rassemble, pour 167 villes françaises, les chiffres qu’un propriétaire, un journaliste ou un blogueur cherche le plus souvent : le prix médian au mètre carré d’un appartement et d’une maison, la part de ménages propriétaires de leur résidence principale et, quand il est connu, le taux communal de taxe foncière. Nous y ajoutons les règles de crédit en vigueur fin 2026 et quelques calculs simples pour mesurer ce que vaut un logement lorsqu’il sert de garantie à un rachat de crédit pour propriétaire.

Méthode : d’où viennent ces chiffres

Tous les chiffres proviennent de données publiques, relevées en octobre 2026 dans nos fiches villes, où chaque valeur est citée avec sa source et sa date :

• Prix au m² : prix médians issus des demandes de valeurs foncières (DVF), c’est-à-dire les ventes réellement enregistrées par la DGFiP, tels que publiés par Villes à vivre, Bien dans ma ville ou Immovrai, ou lus directement dans le fichier DVF. Nous n’avons retenu que des médianes, pour comparer des villes entre elles avec la même mesure.
• Part de propriétaires : part des ménages propriétaires de leur résidence principale, issue du recensement de l’INSEE (le plus souvent 2022 ou 2023).
• Taxe foncière : taux communal sur les propriétés bâties voté pour 2025, d’après le fichier REI de la DGFiP (repris par Habity ou Immovrai) ou la délibération du conseil municipal.

Nous avons extrait ces valeurs par programme dans nos 313 fiches villes, puis vérifié à la main un échantillon de 15 villes. Nous avons écarté toute valeur ambiguë : prix fondé sur une simple estimation en ligne ou sur une moyenne, part de propriétaires dont l’origine INSEE n’est pas précisée, taux de taxe foncière qui additionne commune et intercommunalité, prix établi sur trop peu de ventes. Pour 20 grandes villes dont les fiches ne citent pas de médiane DVF, nous avons ajouté des chiffres relevés en octobre 2026 : pour 19 d’entre elles, il s’agit de la médiane DVF de l’année 2025 publiée par Immovrai pour la commune ; à Strasbourg, où le régime local d’Alsace-Moselle exclut les ventes du fichier DVF, nous reprenons la médiane des notaires du Bas-Rhin pour 2025. Pour ces grandes villes, la part de propriétaires provient des données INSEE 2022 publiées par l’Institut Montaigne en février 2026, et la case reste vide (« n.d. ») quand nous ne disposons pas d’un chiffre sourcé. Au total, le baromètre couvre 167 villes. Les valeurs sont des médianes communales : le prix de votre logement dépend de son quartier, de sa surface, de son état et de son classement énergétique. Date de publication de ce baromètre : 30 octobre 2026.

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Les chiffres clés du baromètre

• Sur les 167 villes, la médiane des prix médians atteint 2 377 €/m² pour un appartement et 2 842,5 €/m² pour une maison (166 villes). Ce n’est pas un prix national, mais le point milieu de notre échantillon.
• Le mètre carré de maison va de 1 125 € à Maubeuge à 13 111 € à Paris, soit un rapport de 1 à 12 (le chiffre parisien repose sur 169 ventes de maisons en 2025).
• Dans 21 villes sur les 166 où les deux prix sont connus, l’appartement se vend plus cher au m² que la maison, par exemple à Lille, aux Sables-d’Olonne, à Béthune et à La Rochelle.
• La part de ménages propriétaires varie de 20,8 % à Creil à 67,0 % aux Sables-d’Olonne ; la médiane des 157 villes où ce chiffre est connu est de 45,9 %, et les propriétaires sont majoritaires dans 47 d’entre elles.
• Le taux communal de taxe foncière 2025, connu pour 60 villes, s’étend de 28,07 % à Antibes à 80,8 % à Liévin.

Les règles de crédit en vigueur fin 2026

La valeur du logement ne suffit pas : tout financement, y compris un regroupement de crédits, doit respecter des règles communes à tous les prêteurs. Voici celles qui comptent pour un propriétaire au 4e trimestre 2026.

Ces règles expliquent pourquoi la valeur du logement compte autant : une garantie solide rassure le prêteur, mais elle ne remplace pas le respect du taux d’effort ni le contrôle du reste à vivre. Pour vérifier où vous en êtes, utilisez notre calculatrice de taux d’endettement.

Prix au m² et part de propriétaires, ville par ville

Les tableaux ci-dessous regroupent les 167 villes par région ; « n.d. » signale une donnée non disponible. Chaque nom de ville renvoie vers sa fiche détaillée, qui précise les quartiers, la dynamique du marché, la fiscalité locale et un exemple chiffré de rachat de crédit. La colonne « Source et date » indique la base utilisée et la période des ventes ; « relevé oct. 2026 » signifie que la valeur a été lue en octobre 2026 sur la page de la source.

Auvergne-Rhône-Alpes

Bourgogne-Franche-Comté

Bretagne

Centre-Val de Loire

Corse

Grand Est

Hauts-de-France

Île-de-France

Normandie

Nouvelle-Aquitaine

Occitanie

Pays de la Loire

Provence-Alpes-Côte d’Azur

Classement : où la maison vaut le plus, et le moins

Pour un propriétaire de maison, l’écart entre les villes est considérable. Les dix villes les plus chères de notre baromètre se situent sur le bassin d’Arcachon, en Île-de-France, sur la Côte d’Azur et sur la côte basque, avec des maisons à plus de 6 800 €/m². À Paris, le chiffre porte sur un petit nombre de maisons (169 ventes en 2025, selon Immovrai), à lire avec prudence. Les dix plus abordables sont des villes moyennes réparties dans 5 régions (Bourgogne-Franche-Comté, Centre-Val de Loire, Grand Est, Hauts-de-France et Nouvelle-Aquitaine), où le mètre carré de maison reste sous 1 450 €.

Les 10 villes les plus chères pour une maison

Les 10 villes les plus abordables pour une maison

À surface égale, une maison de 100 m² représente environ 1 311 000 € à Paris et 112 000 € à Maubeuge. Pour un propriétaire qui souhaite regrouper ses crédits, cette différence change tout : la même somme à financer pèse une faible part de la valeur du bien dans la première ville, et une part bien plus lourde dans la seconde. Dans les villes abordables, le même raisonnement s’applique à des montants plus faibles : c’est toujours le rapport entre ce qui reste à rembourser et la valeur du logement qui compte.

Taxe foncière : les taux communaux 2025 les plus élevés et les plus bas

La taxe foncière n’entre pas dans le calcul du taux d’endettement, mais elle pèse sur le budget du propriétaire et sur son reste à vivre, que le prêteur examine. Parmi les 60 villes du baromètre pour lesquelles le taux communal 2025 figure dans nos fiches (DGFiP, fichier REI ; délibération municipale pour Saint-Chamond), voici les extrêmes. Ce taux s’applique à la valeur locative cadastrale, et non au prix du bien, et il faut y ajouter la part éventuelle de l’intercommunalité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ce que vaut la garantie : trois profils de propriétaires

Dans un rachat de crédit adossé au logement, le prêteur compare le montant à financer à la valeur du bien. Il n’existe pas de plafond légal unique : chaque établissement fixe sa propre limite, et la valeur retenue est souvent une estimation prudente. Pour donner un ordre de grandeur, nous avons calculé la valeur de trois logements types dans six villes contrastées, au prix médian de notre baromètre, puis 70 % et 80 % de cette valeur, deux niveaux de prudence retenus pour cette illustration.

Ces montants sont une illustration, pas une offre de financement : ils ne tiennent compte ni de vos revenus, ni de vos charges, ni du capital qui reste dû sur votre prêt immobilier actuel, qui vient en déduction de la marge disponible.

Appartement de 60 m²

Maison de 100 m²

Maison de 120 m²

La lecture est simple : le même appartement de 60 m² vaut environ 379 100 € à Saint-Germain-en-Laye et 64 300 € à Guéret. Pour une maison de 120 m², la valeur passe de 143 200 € à 860 200 €. Si votre prêt immobilier en cours représente encore, par exemple, 40 % de la valeur de votre maison, la marge pour regrouper d’autres crédits ou financer un projet est d’autant plus réduite. C’est pourquoi un conseiller commence toujours par estimer le logement et par additionner tout ce qui reste à rembourser.

Lorsque la valeur du bien est confortable mais que les revenus limitent la mensualité, d’autres solutions existent, comme le prêt hypothécaire pour propriétaire, qui permet de mobiliser une partie de la valeur du logement sous conditions.

Exemple chiffré : un regroupement de crédits pour un propriétaire

Prenons un cas fictif, construit pour illustrer le calcul. Un couple propriétaire d’une maison de 100 m² à Pau, estimée à environ 250 000 € au prix médian de notre baromètre, perçoit 3 900 € nets par mois. Ses crédits en cours :

• prêt immobilier : 96 000 € restant dû à 2,1 %, 144 mois restants, soit 755 € par mois ;
• crédit auto : 14 000 € restant dû à 6,9 %, 48 mois restants, soit 335 € par mois ;
• prêt personnel travaux : 9 000 € restant dû à 7,5 %, 36 mois restants, soit 280 € par mois ;
• crédit renouvelable : 4 000 € utilisés, 160 € par mois.

Total : 1 529 € par mois, soit un taux d’endettement de 39,2 %, au-dessus de la limite de 35 %. Le prêt immobilier représente 78 % des 123 000 € à regrouper : l’opération relève donc du crédit immobilier (règle des 60 %).

Hypothèse de nouveau prêt : 125 500 € (123 000 € plus 2 500 € de frais estimés de dossier et de garantie), sur 15 ans, au taux fixe de 3,55 % hors assurance. La mensualité se calcule avec la formule M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital, t le taux mensuel (3,55 % ÷ 12) et n le nombre de mensualités (180).

• nouvelle mensualité : 900 € hors assurance, soit 629 € de moins par mois ;
• taux d’endettement : de 39,2 % à 23,1 % hors assurance ;
• montant financé : environ 50 % de la valeur de la maison.

Le revers doit être regardé en face. Avant l’opération, il restait environ 138 830 € à rembourser (le crédit renouvelable étant compté pour son seul capital utilisé). Avec le nouveau prêt, le couple remboursera environ 162 050 €. Le SURCOÛT total est d’environ 23 220 €, auquel s’ajoute le coût de l’assurance emprunteur. C’est le prix d’une mensualité plus légère et d’une durée plus longue : il se pèse au regard du budget retrouvé chaque mois. Le TAEG de l’offre, qui inclut frais et assurance, doit en outre rester sous le taux d’usure de 4,68 % applicable aux prêts de 10 à moins de 20 ans.

Citer ce baromètre

Les chiffres de cette page sont libres de reprise, à condition d’en citer la source avec un lien. Voici le texte prêt à copier :

Source : Baromètre des propriétaires 2026, StopCredits (stopcredits.fr/barometre-proprietaires-2026/)

Pour un chiffre précis, indiquez aussi la source d’origine figurant dans le tableau (par exemple « DVF, DGFiP, ventes 2025 » ou « INSEE »). Ce baromètre sera mis à jour à mesure que nos fiches villes le seront ; la date de mise à jour figure dans la partie méthode.

Aller plus loin

• Toutes nos fiches locales : le rachat de crédit propriétaire par ville.
• Le fonctionnement général : rachat de crédit pour propriétaire.
• Votre situation en chiffres : calculatrice de taux d’endettement.
• Mobiliser la valeur de votre logement : prêt hypothécaire pour propriétaire.

Et pour vous ? Indiquez vos crédits dans notre simulation gratuite : un conseiller vous rappelle avec des chiffres précis.

Questions fréquentes

Pourquoi des prix médians plutôt que des prix moyens ?

La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié des biens s’est vendue plus cher, l’autre moins cher. Elle est moins sensible que la moyenne à quelques ventes exceptionnelles, comme une grande propriété ou un lot de petits studios. Pour comparer des villes entre elles, c’est la mesure la plus stable. Les estimations en ligne et les moyennes figurent dans nos fiches villes, mais pas dans ce baromètre.

Le prix de ma ville est-il celui de mon logement ?

Non. Le prix médian décrit le marché d’une commune. Votre bien peut valoir nettement plus ou moins selon le quartier, l’étage, la présence d’un extérieur, les travaux réalisés et le diagnostic de performance énergétique. Lors d’une étude, un conseiller vous demande une estimation récente ou s’appuie sur les ventes comparables autour de chez vous.

Puis-je reprendre ces chiffres dans un article ?

Oui, en citant « Baromètre des propriétaires 2026, StopCredits » avec un lien vers cette page, et si possible la source d’origine (DVF, DGFiP ou INSEE). Si vous repérez une valeur à corriger, signalez-la-nous : nous vérifions la source et mettons la page à jour.

Sources : prix médians au m² issus des demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP), millésime 2025 ou ventes 2024-2025, tels que publiés par Villes à vivre, Bien dans ma ville et Immovrai, relevés en octobre 2026 ; Strasbourg : notaires du Bas-Rhin, appartements anciens, année 2025 ; part des ménages propriétaires des grandes villes : INSEE 2022, publiée par l’Institut Montaigne (« … en chiffres », février 2026) ; part des ménages propriétaires de leur résidence principale, INSEE, recensements 2022 et 2023 ; taux communaux de taxe foncière sur le bâti 2025, DGFiP, fichier REI, repris par Habity et Immovrai, ou délibération municipale ; règles HCSF en vigueur en 2026 ; taux d’usure du 4e trimestre 2026 publiés au Journal officiel ; Code de la consommation, article R. 314-18. Calculs StopCredits, octobre 2026.

StopCredits, ORIAS 22005605. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et la majoration du coût total du crédit.